Clabots

de handelshuurwetgeving voor u ontleed

Clabots Advocaten

REEKS :  DE HANDELSHUURWETGEVING VOOR U ONTLEED.

4. Duur van de handelshuur

In de Handelshuurwet wordt een minimale huurtijd gegarandeerd. Dit met het oog op bescherming en om de continuïteit en stabiliteit van de handelszaak te kunnen verzekeren.

Deze bescherming voor de handelshuurder wordt daarnaast nog wettelijk aangevuld met de mogelijkheid om de handelshuur te hernieuwen, onder bepaalde voorwaarden. Hierop wordt in een volgende bijdrage teruggekomen. 

Het principe

Een handelshuurovereenkomst kan niet worden afgesloten voor een duur die korter is dan 9 jaar.

Wanneer er sprake zou zijn van onderhuur is deze bepaling hier tevens op van toepassing, met dien verstande dat de onderhuur nooit kan worden aangegaan voor een langere periode dan de hoofhuur. (Op de onderhuur wordt later teruggekomen)

De Handelshuurwet is van dwingend recht zodat de contractspartijen geen kortere termijn overeen kunnen komen, ook al zouden ze zich hier beiden in kunnen vinden.

Het dwingende karakter van de Handelshuurwet heeft ook tot gevolg dat wanneer men een mondelinge handelshuur zou afsluiten, deze ook geachte wordt voor een periode van 9 jaar te zijn gesloten.

Omgekeerd kan een handelshuurovereenkomst wel voor een langere periode dan 9 jaar worden gesloten. Het betreft immers een minimumtermijn…

Toch kunnen de contractspartijen niet zo ver gaan dat zij een eeuwigdurende handelshuur zouden afsluiten, dit is wettelijk niet toegestaan. 

Op huurovereenkomsten van langer dan 9 jaar zijn alle overige regels evenzeer van toepassing. Zo zullen deze overeenkomsten bijvoorbeeld ook tot 3 keer toe worden hernieuwd.

Opzegmogelijkheden voor de huurder

Vooreerst dient opgemerkt dat de opzegmogelijkheden voor de huurder soepeler en uitgebreider zijn dan die van de verhuurder.

Een huurder kan de handelshuur opzeggen bij het verstrijken van elke 3-jarige periode, d.w.z. bij het 3de, 6de of 9de jaar.

Dit dient te gebeuren via een aangetekende brief of met een deurwaardersexploot en er moet een opzegtermijn van 6 maanden worden gerespecteerd.

Opgelet! Een opzegging per e-mail of gewone brief is tot op heden dus niet mogelijk. De handelshuurwet wordt nog steeds strikt geïnterpreteerd in de rechtspraak. Het is dus van belang dat de huurder deze formaliteiten respecteert om achteraf niet voor verassingen komen te staan.

Bovendien dient opgemerkte te worden dat elke clausule die deze opzegmogelijkheden van de huurder zouden uitsluiten, nietig is.

Opzegmogelijkheden voor de verhuurder

De wetgever voorziet in opzegmogelijkheden voor de verhuurder maar deze kan zich hier enkel op beroepen voor zover deze mogelijkheden expliciet zijn opgenomen in de handelshuurovereenkomst.

Een handelshuurovereenkomst moet dus specifiek het recht aan de verhuurder toekennen om de huurovereenkomst op te kunnen zeggen in de door de wetgever voorziene specifieke situaties.

Wanneer dit niet werd opgenomen is er geen mogelijkheid om de huur tussentijds op te zeggen en is de verhuurder gehouden te wachten tot de 9 jaren verlopen zijn.

In het geval dit recht wél aan de verhuurder wordt toegekend kan deze bij het verstrijken van elke 3-jarige periode opzeggen, met een opzegtermijn van 1 jaar.

Ook deze opzeg dient, net zoals bij de huurder, te gebeuren via een aangetekende brief of een deurwaardersexploot.

Echter, een verhuurder kan niet zomaar zonder motivering opzeggen. Het is de verhuurder enkel toegestaan op te zeggen (in de hypothese dat dit in het contract wordt vermeld) in de volgende gevallen:

  • Hij gaat er zelf een handel uitoefenen;
  • Zijn familieleden zullen er een handel gaan uitoefenen (kinderen, ouders, grootouders, echtgenoot, stiefkinderen, schoonouders, schoon-grootouders);
  • Een personenvennootschap zal er een handel gaan uitoefenen, onder de voorwaarde dat de werkende vennoten of vennoten die ten minste 3/4e van het kapitaal bezitten ook één van de hogervermelde personen (familieleden) zijn.

  • Er kan dus worden besloten dat de opzegmogelijkheden van de verhuurder in een handelshuurovereenkomst eerder beperkt zijn in vergelijking met deze van de huurder.

    Minnelijke beëindiging

    Uiteraard staat het de partijen vrij de huurovereenkomst op ieder ogenblik, in onderlinge overeenstemming, te beëindigen.

    Maar ook een gezamenlijke beslissing is niet vrij van formaliteiten. De handelshuurwet schrijft voor dat een akkoord over de beëindiging moet worden vastgesteld in een notariële akte of een verklaring voor de rechter moet worden afgelegd.

    Vergoeding?

    Wanneer de verhuurder, of een van de personen zoals hoger vermeld, een soortgelijke handel zal uitoefenen in het pand dient er een vergoeding te worden betaald aan de huurders.
    Deze vergoeding is gelijk aan 2 jaar huur.

    Bovendien is het van belang dat het voornemen om er zelf (of door de genoemde familieleden) een handel te gaan uitoefenen ten uitvoer wordt gebracht binnen de 6 maanden na de beëindiging van de huurovereenkomst, en dit minstens 2 jaar lang wordt uitgeoefend. Wanneer dit niet het geval is kan de huurder een vergoeding vorderen van minstens 3 jaar huur.

    Besluit:
    De wetgever heeft destijds getracht een hoge bescherming te bieden aan huurders zodat niet op eender welk ogenblik kan worden opgezegd zodanig dat de continuïteit van de handelszaak gevrijwaard kan blijven.

    Anderzijds heeft men ook voor de verhuurder gezorgd voor modaliteiten om wanneer het opportuun is te kunnen beschikken over zijn eigendom.

    Zie ook :
    Hoorzitting over de conceptnota voor nieuwe regelgeving van Lorin Parys en Jos Lantmeeters betreffende de overdracht en modernisering van de Handelshuurwet en over de conceptnota voor nieuwe regelgeving van An Christiaens, Peter Van Rompuy, Robrecht Bothuyne, Sonja Claes, Koen Van den Heuvel en Katrien Schryvers over de handelshuur.

    Externe sprekers:
    Kristof Vanhove (Integra Advocaten), Dave Mertens (Advocatenkantoor Schoups en Universiteit Antwerpen), Astrid Clabots (Villa Juris Advocaten) en Nicolas Carette (Equator Advocaten en Universiteit Antwerpen)

    Bekijk hier via de link

    Voor verdere inlichtingen zijn wij graag ter beschikking :
    Astrid CLABOTS - Debbie MELISSAS
    info@clabotsadvocaten.be

     

    Op zoek naar een expert in vastgoedrecht?

    Maak een afspraak

    Copyright © Clabots Advocaten 2018   |   Webdesign by DOCOM

    * Ebvba Advocaat Clabots Astrid, O.N.: 0476.656.911