Clabots

bijstand op de algemene vergadering

Clabots Advocaten

10. Bijstand op de Algemene Vergadering

Een mede-eigenaar die zich op een algemene vergadering wil laten vergezellen of bijstaan door een advocaat of technisch deskundige kan vaak niet op veel begrip van de andere mede-eigenaren of syndicus rekenen. Al te vaak werd dit niet aanvaard en leidde ook dit tot talloze discussies.

Op juridisch vlak bestaat er ook heel wat rechtsonzekerheid hieromtrent. Ook dit draagt vaak nog meer bij aan de conflictsituaties rond dit thema.

 In de toekomst zal dit artikel 577-6, §1 er uit zien als volgt: 

Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. Hij kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen vóór de dag van de algemene vergadering daarvan bij aangetekend schrijven in kennis stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden, noch ze monopoliseren.

De wet zal voortaan dus uitdrukkelijk voorzien in de mogelijkheid om, per kavel (!), 1 persoon ter ondersteuning mee te nemen naar de Algemene Vergadering.

Hier zijn echter een aantal strikte voorwaarden aan gekoppeld.

  • Zo dient men zich per kavel (vaak per appartement dus) te beperken tot 1 persoon die kan bijstaan.
  • Daarnaast schrijft de wet uitdrukkelijk voor dat dit op voorhand gemeld dient te worden aan de syndicus. Ook de wijze van deze melding wordt opgelegd door de wetgever, de kennisgeving dient namelijk te gebeuren bij aangetekend schrijven, en wel uiterlijk 4 dagen op voorhand.

Het valt te betreuren dat de wetgever van deze kans geen gebruik heeft gemaakt om deze kennisgeving ook digitaal te laten verlopen (e-mail).

Nochtans had dit kunnen bijdragen tot een vlottere werking binnen VME’s in huidige tijden van digitalisering.

We vragen ons af of de opgelegde termijn van 4 werkdagen praktisch werkbaar zal zijn. Vaak worden advocaten gevraagd om de mede – eigenaar te vergezellen, en dat wil nog al eens “te elfder ure” gebeuren…

Evenwel belet een en ander niet dat dan een volmacht wordt uitgereikt aan de technisch / juridisch raadsman. Wij raden aan om in dat geval consequent te handelen : voor zover de mede – eigenaar de vergadering dan ook wenst bij te wonen, moet deze er zich van vergewissen dat zijn gevolmachtigde het woord neemt. “Eigenlijk is men er zelf niet …”

Omgekeerd met deze houding in geval van lastgeving, geldt voor de nieuwe regeling dat de raadgever de discussie niet mag leiden of monopoliseren. Het gaat immers slechts om bijstand aan de mede-eigenaar. Het is m.a.w. duidelijk dat er gekozen is voor een terughoudende rol van de raadgever, en geenszins voor een actieve, leidende rol. Wanneer men dit wenst dient men te kiezen voor de piste van de volmacht aan de raadsman…

Uiteraard is het de raadgever, mits toestemming van de voorzitter, toegestaan om zich te richten tot alle mede-eigenaars wanneer dit nodig zou zijn.

Uit de parlementaire voorbereiding blijkt overigens duidelijk dat men dit onderscheid met de lastgeving (volmacht) wil blijven maken.

Aangezien de ondersteunende persoon ook deze kan zijn met de hoedanigheid van advocaat, zal deze  hebben, maar dan dienen bovenstaande regels gerespecteerd te worden.

Het zal in dat geval aan de advocaat zijn om duidelijk te maken in welke hoedanigheid hij de AV bijwoont:

  • als gevolmachtigde van zijn cliënt. In dat geval zal de advocaat zijn cliënt vertegenwoordigen op de AV. Wanneer de cliënt de vergadering óók bijwoont is het van belang, zeker in geval van crisis en turbulente discussie, consequent te zijn en de advocaat het woord te laten doen (tenzij de omstandigheden of sfeer toelaten dat beiden het woord nemen tijdens de algemene vergadering);
  • als raadsman van zijn cliënt: in dat geval zal de mede-eigenaar in principe het woord zelf nemen en dient de advocaat zich hiervan te onthouden. Een en ander is uiteraard ook weer afhankelijk van de sfeer op de AV…

Te verwachten valt dat in de praktijk ook vaak gekozen zal worden voor technische adviseurs.

En dit gegeven zal des te interessanter worden nu veel gebouwen nood hebben aan advies inzake renovatie.

Zoals reeds gezegd bestaat er tevens het alternatief van de volmacht. Op de regels inzake lastgeving wordt later teruggekomen in een volgende nieuwsbrief.


1 raadgever per AV of per agendapunt?

Een van de voornaamste redenen waarom gekozen is om deze mogelijkheid te beperken tot 1 raadgever is om geen onevenwichtige machtsverhoudingen te doen ontstaan tussen de mede-eigenaren. Zo is het denkbaar dat in dergelijke gevallen de meer bemiddelde mede-eigenaren zich konden laten bijstaan door verschillende raadgevers en anderen misschien helemaal niet…

Gedurende de volledige AV, dus bij de behandeling van ieder agendapunt, kan een mede-eigenaar zich dus niet laten bijstaan door meerdere raadgevers. Uit de parlementaire voorbereiding blijkt echter dat dit een mede-eigenaar niet belet zich per agendapunt door een andere specialist te laten bijstaan.

Hoe hier mee zal worden omgegaan zal de rechtspraktijk uiteraard moeten uitwijzen…

Sanctie bij niet naleving voorwaarden?

In de nieuwe wet wordt geen uitdrukkelijke sanctie bepaald wanneer de gestelde voorwaarden niet werden nageleefd. Wat  bijvoorbeeld indien men zich toch wenst te laten bijstaan zonder voorafgaande – of tijdige kennisgeving te hebben gedaan.

Ook hier zal de rechtspraak zich over moeten uitspreken en valt af te wachten in welke richting dit zal gaan: nietigverklaring van de op de AV genomen beslissing of niet?

Besluit:

Met dit gewijzigde artikel 577-6, §1 BW is er nu duidelijkheid over de vraag naar de mogelijkheid om zich te laten bijstaan door een raadgever op de AV.

Wat betreft de praktische uitwerking van dit gegeven, zullen trends in de rechtspraak in belangrijke mate aftekenen hoe men hier mee om zal gaan. Bovendien zal een en ander ook contextafhankelijk zijn, en zal de ene  VME meer souplesse tonen dan de andere… misschien zelfs al naargelang het geval en de belangen die op dat ogenblik in het spel zijn.

Bovendien valt het te bedenken dat wanneer een mede-eigenaar met een heel leger aan raadgevers op de AV aandraaft die elk een of meerdere agendapunten zullen bijstaan, dit bedreigend kan overkomen ten overstaan van de andere leden…



Voor verdere inlichtingen zijn wij graag ter beschikking :

Astrid CLABOTS - Debbie MELISSAS
info@clabotsadvocaten.be

 

Op zoek naar een expert in vastgoedrecht?

Maak een afspraak

Copyright © Clabots Advocaten 2018   |   Webdesign by DOCOM

* Ebvba Advocaat Clabots Astrid, O.N.: 0476.656.911