Clabots

beschermde huurovereenkomsten deel 3

Clabots Advocaten beschermde huurovereenkomsten deel 3

3. Het toepassingsgebied deel III. Huurovereenkomsten die zijn uitgesloten van de handelshuurwet.

Naast de huurovereenkomsten die wel onder het toepassingsgebied van de handelshuurwet vallen, sluit de HHW ook specifiek een aantal huurcontracten uit.

Deze huurovereenkomsten worden dus niet beschermd door de HHW.

Art. 2 HHW:
De bepalingen van deze afdeling zijn evenwel niet van toepassing :
1° Op de huur die, wegens die aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar;2° Op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die van de grondbelasting zijn ontslagen of vrijgesteld krachtens artikel 4, § 2 van de wet van 7 maart 1924, gewijzigd bij artikel 2 van de wet van 13 juli 1930;3° Op de huur toegestaan door voorlopige bewindvoerders over andermans goederen;4° Op de huur van onroerende goederen met een gering inkomen, dat niet hoger is dan het bedrag bepaald bij een in de Ministerraad overlegd koninklijk besluit, noch op de huur van gedeelten van zodanige onroerende goederen. Dat besluit zal, met betrekking tot de vaststelling van de beoordelingsbevoegdheid van de rechter en van de bewijsmiddelen die hij zal mogen toelaten, de bepalingen van artikel 36 der wet van 20 december 1950 kunnen toepassen;5° Op de huur van onroerende goederen, ten algemenen nutte onteigend of verkregen, die wordt toegestaan door het openbaar bestuur of door de instelling van openbaar nut.

Huurcontracten die niet voldoen aan de voorwaarden
In de voorgaande twee reeksen werd ingegaan op de toepassingsvoorwaarden die voldaan moeten zijn opdat de strenge Handelshuurwet kan worden toegepast.

Het is evident dat wanneer een huurcontract niet onder deze voorwaarden, of de uitbreiding, valt, de HHW niet toegepast kan worden.

Hierbij valt te denken aan groothandel of een praktijk waar een vrij beroep wordt uitgeoefend.
Op deze huurovereenkomsten is in principe het gemene huurrecht van toepassing.

Huurcontracten van minder dan een jaar
Huurcontracten die wegens de bestemming of aard van het goed, of volgens bepaalde gebruiken, normaal worden toegestaan voor minder dan een jaar, vallen buiten het toepassingsgebied van de HHW.

Hierbij valt te denken aan seizoensgebonden verhuur van panden, bijvoorbeeld in toeristische centra of badplaatsen. Ook de pop-up stores kunnen onder deze uitzondering vallen, zodat men niet meteen aan een “zware” handelshuur vast zit…

Het is hierbij evenwel van belang om in de, bij voorkeur schriftelijke, huurovereenkomst specifiek te bepalen van wanneer tot wanneer de huurovereenkomst loopt, om te vermijden dat men toch gekwalificeerd zou worden als een handelshuurovereenkomst.

Opmerking. Voor pop-up stores is er vandaag specifieke wetgeving voorhanden, namelijk het ‘Decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht’, ook wel het ‘pop-up decreet’ genoemd. Voor deze vorm van verhuur dient dus het gemeen recht niet langer toegepast te worden.

Huur van (gedeelten van) onroerende goederen die van grondbelasting zijn vrijgesteld of ontslagen
Deze uitzondering heeft betrekking op openbare domeinen of onroerende goederen die dienen tot het algemeen nut. Er valt ook te denken aan onderwijsinstellingen, ziekenhuizen, etc.

Bijvoorbeeld de uitbating van een cafetaria in een ziekenhuis, of broodjesbar in een hogeschool kunnen niet onder de handelshuurwet vallen. Bovendien zal ook het gemeen recht hier niet op van toepassing kunne zijn. Deze contracten zullen doorgaans worden gekwalificeerd als een concessie.

Huurcontracten die worden toegestaan door een (voorlopig) bewindvoerder over andermans goederen
Het spreekt voor zich dat een bewindvoerder voor een ander persoon geen handelshuurovereenkomst kan afsluiten.

Het gaat hier o.a. om bewindvoering van beschermde personen, curatoren in onbeheerde nalatenschappen, curatoren van personen die afwezig zijn, …

Onroerende goederen die ten algemene nutte werden onteigend of verkregen
Wanneer het gaat om verhuur van onroerende goederen die werden onteigend of verkregen voor het algemeen nut, door openbare besturen of instellingen van openbaar nut, kan de handelshuurwet ook niet worden toegepast, ook al zouden alle toepassingsvoorwaarden voldaan zijn.

Dwingend recht

Dient nog vermeld te worden dat de bepalingen van de Handelshuurwet van dwingend recht zijn. Zo kunnen partijen niet contractueel afwijken van de bepalingen van de HHW, enkel wanneer de wet hier zelf in voorziet.

Besluit:
Bij verhuur van onroerende goederen is het van belang om voorafgaandelijk nauwkeurig na te gaan of men al dan niet onder de toepassing van de handelshuurwet valt. Hierbij is het tevens aangewezen ook de uitzonderingsgevallen te overlopen.
Wanneer men bijvoorbeeld slechts een pop-up store wil openen bestaat de mogelijkheid om niet onder de HHW te vallen.

Zie ook :
Hoorzitting over de conceptnota voor nieuwe regelgeving van Lorin Parys en Jos Lantmeeters betreffende de overdracht en modernisering van de Handelshuurwet en over de conceptnota voor nieuwe regelgeving van An Christiaens, Peter Van Rompuy, Robrecht Bothuyne, Sonja Claes, Koen Van den Heuvel en Katrien Schryvers over de handelshuur
Externe sprekers
Kristof Vanhove (Integra Advocaten), Dave Mertens (Advocatenkantoor Schoups en Universiteit Antwerpen), Astrid Clabots (Villa Juris Advocaten) en Nicolas Carette (Equator Advocaten en Universiteit Antwerpen). Artikel.

Voor verdere inlichtingen zijn wij graag ter beschikking :

Astrid CLABOTS - Debbie MELISSAS
info@clabotsadvocaten.be

 

Op zoek naar een expert in vastgoedrecht?

Maak een afspraak

Copyright © Clabots Advocaten 2018   |   Webdesign by DOCOM

* Ebvba Advocaat Clabots Astrid, O.N.: 0476.656.911