Clabots

heibel om de autolift

Clabots Advocaten

Nieuwsbrief : Heibel om de autolift …

1 Situering

Wij zien steeds vaker autoliften opduiken in (nieuwe) appartementsgebouwen.

Enerzijds willen projectontwikkelaars vaak uitpakken met een “nieuw staaltje techniek” dat wordt geïntegreerd in het project dat zij leiden.

Anderzijds zien we de autoliften meer en meer omwille van het feit dat ruimte steeds schaarser wordt en er gewoonweg niet altijd de plaats is om te voorzien in voldoende ruimte voor een garage-inrit. Dit neemt immers heel wat extra ruimte in beslag binnen een bouwproject (maximale hellingsgraad, voldoende breedte voorzien, ...).

Het gebruik en de productie van autoliften in België is relatief nieuw. Zoals alle nieuwe technieken en producten, die nog “in de kinderschoenen staan”, heeft dit tot gevolg dat een aantal van deze autoliften niet erg gebruiksvriendelijk zijn en soms zelfs tot zeer onveilige situaties kunnen leiden.

De liften worden door de gebruikers vaak als oncomfortabel en zeer traag ervaren.

Het is vanzelfsprekend dat wanneer u een nieuwbouwappartement heeft aangekocht waarin een autolift werd geïnstalleerd, u verwacht dat het in- en uitrijden van het gebouw vlot moet verlopen. Toch lijdt dit vaak tot ergernis van bewoners…

Een ander belangrijk issue in verband met deze liften is het feit dat de onderlinge werking tussen de liftkooi en de deuren van de lift regelmatig te wensen overlaat.

Het overkwam anderen : in gebouwen waarin een autolift gebruikt wordt kon reeds verschillende malen worden vastgesteld dat terwijl de toegangspoort op de gelijkvloerse verdieping (op straat…) openstond, de liftkooi nog op de benedenverdieping was.. Gevolg: voorbijgangers kunnen gewoon in een open schacht enkele verdiepingen naar beneden vallen! Het hoeft geen verder betoog dat dit een uiterst gevaarlijke situatie is…


Anders dan voor personenliften, is de (veiligheids-)reglementering voor dit soort van toestellen uiterst summier (art. 281 ARAB).

In principe zijn de Europese richtlijnen in verband met veiligheid en controle op liften van toepassing op autoliften en moeten deze dus ook voldoen aan de essentiële veiligheids- en
gezondheidsvoorschriften. Er worden immers zowel personen als goederen in vervoerd…,


(Richtlijn 2014/33/EU van het Europees Parlement en de Raad van 26 februari 2014 betreffende de harmonisatie van de wetgevingen van de lidstaten inzake liften en veiligheidscomponenten voor liften + Richtlijn 2006/42/EG, KB 12 april 2016 betreffende het op de markt brengen van liften en veiligheidscomponenten voor liften (omgezette richtlijnen), … 

Indien de autolift niet naar behoren werkt, of het gebruik er van leidt tot dergelijke onveilige situaties, stelt zich de vraag naar juridische verhaalsmogelijkheden namens te verontruste mede – eigenaren (al dan niet via de VME in te stellen).

2 Heibel met de bouwpromotor …

2.1 Niet conforme levering

Bij sommige autoliften is de werking zodanig gebrekkig, dat de onderliggende garage de facto haast onbereikbaar blijkt … Indien evenwel oorspronkelijk een appartement werd verkocht met onderliggende garage, zou men kunnen stellen dat niet geleverd werd wat is overeengekomen. Dat minstens het geleverde goed niet functioneert of kan functioneren overeenkomst hetgeen er gekocht werd…

Om het al dan niet voldaan hebben aan de leveringsverplichting te beoordelen, spelen eventuele opmerkingen, voorbehouden,… t.t.v. de voorlopige oplevering of de facto ingebruikname van het appartementsgebouw een bijzondere rol.

Indien deze niet – conformiteit nadien pas blijkt, kan desgevallend nog geopperd worden dat de verkoper niet aan zijn leveringsplicht voldeed…

Indien in een koopovereenkomst één van partijen zijn verplichtingen niet voldoet (i.c. de verkoper leverde niet datgene waartoe hij zich verbond), kan om een ontbinding van de koop worden verzocht.

Onnodig te zeggen dat dit in een gegeven waarin in een gebouw bijvoorbeeld enkel de autolift “een issue” is, nogal een paardenmiddel betreft …

2.2 Verborgen gebrek

Een tweede piste bestaat er in om de verkoper te wijzen op zijn vrijwaringsverplichting voor (al dan niet functionele -) verborgen gebreken.

Dan is de lift als geleverd gebouwgedeelte destijds wel aanvaard, maar kan men aankaarten dat er nadien abnormale gebreken zijn opgedoken die een normale werking van deze lift of veiligheid van het gebouw in de weg staan.

Het kan gaan om koopvernietigende gebreken, die de kop opstaken na de ingebruikname van het gebouw destijds. Moment waarop toén misschien niets was opgemerkt aan de autolift ...

3 Heibel met de leverancier of plaatser van de lift...


3.1 Aansprakelijkheid

3.1.2. Contractuele aansprakelijkheid

Indien de leverancier of plaatser van de autolift dezelfde is als de verkoper van het appartementsgebouw, geldt uiteraard bovenstaande.

In veel gevallen werd de autolift evenwel in onderaanneming geplaatst en hebben de mede – eigenaren geen rechtstreekse contractuele band met deze partij.

Wat de verkoper ten opzichte van de leverancier of plaatser (onderaanneming) van de lift onderneemt, dient aan diens eigen beoordeling te worden overgelaten.

Tussen de mede – eigenaren en deze laatste werd veelal geen overeenkomst afgesloten.

3.1.3. Buitencontractuele aansprakelijkheid

De mede – eigenaren kunnen de plaatser van de autolift, weliswaar rechtstreeks kunnen (ook dit is voor nuancering vatbaar) aanspreken wanneer voldaan is aan twee voorwaarden:

  • wanneer deze een fout heeft begaan die geen louter contractuele wanuitvoering is doch een inbreuk op de zorgvuldigheidsplicht uitmaakt;
  • wanneer de schade niet louter bestaat uit een gebrekkige uitvoering van de werken.
Dit mechanisme impliceert wel dat er dan al sprake moet zijn van schade…

3.1.4. Buitencontractuele aansprakelijkheid

Nochtans is er een piste die de VME en / of haar mede – eigenaren rechtstreeks kan doen leiden tot de leverancier van de autolift.

In ons dagdagelijks rechtsverkeer, wordt al te vaak vergeten om terug te grijpen naar de Wet betreffende de aansprakelijkheid voor producten met gebreken dd. 25.02.1991 (hierna de Wet Productaansprakelijkheid).

In art. 1 van deze wet is voorzien dat de producent aansprakelijk is voor de schade veroorzaakt door een gebrek in zijn product.

Dat een autolift als product in de zin van deze wet mag worden verstaan, kan afgeleid worden uit art. 2 luidens welk onder product mag worden verstaan elk lichamelijk roerend goed, ook indien het een bestanddeel vormt van een ander roerend of onroerend goed, of indien het door bestemming onroerend is geworden. Duidelijker kan niet …

Onder de "producent" wordt in de zin van deze wet verstaan de fabrikant van een eindproduct, de fabrikant van een onderdeel van een eindproduct, de fabrikant of de producent van een grondstof, alsmede eenieder die zich als fabrikant of producent aandient door zijn naam, zijn merk of een ander herkenningsteken op het product aan te brengen.

In art. 5 lezen we dat een product gebrekkig is wanneer het niet de veiligheid biedt die men gerechtigd is te verwachten, alle omstandigheden in aanmerking genomen, met name :
a) de presentatie van het product;
b) het normaal of redelijkerwijze voorzienbaar gebruik van het product;
c) het tijdstip waarop het product in het verkeer is gebracht.

Voor zover men luidens art.  7 van voormelde wet het bewijs van de schade, van het gebrek en van het oorzakelijk verband tussen het gebrek en de schade als benadeelde kan leveren, kan men, zoals voorzien in art. 11 volgende schadeloosstellingen bekomen :

  • de schade toegebracht aan personen, met inbegrip van morele schade en, onder voorbehoud van de hiernavolgende bepalingen, de schade toegebracht aan goederen.

  • Schade aan personen ! Verder is gepreciseerd dat de schade toegebracht aan goederen alleen grond tot schadeloosstelling oplevert indien de goederen gewoonlijk bestemd zijn voor gebruik of verbruik in de privésfeer en door het slachtoffer hoofdzakelijk zijn gebruikt voor gebruik of verbruik in de privésfeer. Gelukkig heeft men voor deze formulering gekozen : indien men e.e.a. had “gekoppeld” aan de notie “consument”, zou het vandaag niet zeker zijn in hoeverre men de VME – rechtspersoon zijnde – vandaag in ons rechtsverkeer als consument beschouwt (hoewel de eindgebruikers binnen de VME vaak voor het merendeel individuele gebruikers zijn die op zich wél genieten van de consumentenbeschermingswetgeving).

  • Schade toegebracht aan het gebrekkig product zelf levert geen grond tot schadeloosstelling op.

  • De gezegde schadeloosstelling voor schade toegebracht aan goederen is slechts verschuldigd onder aftrek van een franchise van [500 EUR].

    Een ander addertje schuilt hem in de verjaringsproblematiek : Onverminderd immers art. 2277ter van het Burgerlijk Wetboek vervalt het recht van het slachtoffer om van de producent schadevergoeding te bekomen uit hoofde van deze wet na een termijn van tien jaar, te rekenen van de dag waarop deze het product in het verkeer heeft gebracht, tenzij het slachtoffer gedurende die periode op grond van deze wet een gerechtelijke procedure heeft ingesteld.

    Ook verjaart onverminderd art. 2277ter van het B.W. de rechtsvordering ingesteld op grond van deze wet door verloop van drie jaar, te rekenen van de dag waarop hij er redelijkerwijs kennis van had moeten hebben.

    Deze wet levert een extra rechtsgrond op om schadeloosstelling te bekomen… deze laat immers toe dat de rechten die het slachtoffer ontleent aan het recht inzake contractuele of buitencontractuele aansprakelijkheid onverlet blijven.

    Ook de toepassing van deze rechtsgrond vereist een reeds bestaande schade.

    Besluit

    De steeds meer beperkte ruimtes voorhanden voor de aanleg van parkeergarages doet de vraag naar de plaatsing van een autolift stijgen.

    De lege ferenda is er nood aan een betere reglementering van dergelijke installaties, met name nu het gebruik van dergelijke installaties precies door verdichting steeds meer fysieke personen binnen de privésfeer betreft; het behoeft geen betoog dat zich daar andere veiligheidsvereisten opdringen.

    Op dit ogenblik staan nog niet alle soorten autoliften volledig op punt en is er heel wat verschil waar te nemen in kwaliteit en werking. Met andere woorden: “de ene autolift is de andere niet”…

    Bij de keuze voor een autolift is het dus van belang niet enkel oog te hebben voor het financiële plaatje maar ook voor de goede én veilige werking van de lift (ervaringen, beoordelingen, testen, …).

    Immers, een autolift die veilig én gebruiksvriendelijk is, is absoluut een toegevoegde waarde aan het gebouw!

    De bouwheer zal zich hiervan moeten vergewissen en zich goed beraden over de keuze van installatie, om hierover vervolgens transparant – al in het lastenboek – te communiceren aan de kopers.

    Bent u geconfronteerd met een problematiek met een autolift  ? U mag het ons zeker melden, wij brengen dit probleem graag verder in kaart en helpen u uiteraard ook graag verder.

    Dit kan onder de vorm van advies, procedureel initiatief of, uiteraard, door samen met u te streven naar een oplossing via bemiddelingstechnieken.

    info@clabotsadvocaten.be

     

    Op zoek naar een expert in vastgoedrecht?

    Maak een afspraak

    Copyright © Clabots Advocaten 2018   |   Webdesign by DOCOM

    * Ebvba Advocaat Clabots Astrid, O.N.: 0476.656.911