Clabots

beschermde huurovereenkomsten

Clabots Advocaten - beschermde huurovereenkomsten

1. Het toepassingsgebied deel I : Beschermde huurovereenkomsten

Om onder het toepassingsgebied van de handelshuurwet (hierna: HHW) te vallen dienen er een aantal voorwaarden voldaan te zijn.

De handelshuurwet bepaalt hieromtrent:

Artikel 1 HHW:
De bepalingen van deze afdelingen zijn van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend vanaf de ingenottreding van de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

Hieruit volgt dat volgende voorwaarden vervuld moeten zijn om onder de toepassing van de wet te vallen:

  • Het bestaan van een overeenkomst;
  • De huurovereenkomst moet betrekking hebben op een onroerend goed of een gedeelte hiervan (voorwerp);
  • Het moet gaan om activiteiten van een handelaar of een ambachtsman;
  • De activiteit die er wordt uitgeoefend moet van die aard zijn dat er rechtstreeks contact is met het publiek;
  • De verhuurder heeft deze activiteit toegestaan in het verhuurde goed.

1. Het bestaan van een huurovereenkomst

Er dient in eerste instantie een huurovereenkomst voor handen te zijn. Concreet wil dit zeggen dat er sprake moet zijn van de huur van goederen conform artikel 1709 BW:

Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen.

Wanneer er twijfel zou bestaan over de kwalificatie van een overeenkomst zal uiteindelijk de rechter hierover het laatste woord hebben. Deze zal dan nagaan wat de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen was en de omstandigheden waarin ze werd gesloten.

Een essentieel element van een huurovereenkomst is dat er een prijs moet worden betaald. In de situatie dat er geen prijs is vermeld kan de overeenkomst niet worden gekwalificeerd als een huurcontract, maar bijvoorbeeld wel als een (kosteloos) gebruiksrecht.

Bij heel wat overeenkomsten dient men waakzaam te zijn wanneer het gaat om de kwalificatie ervan.
Zo kunnen bijvoorbeeld staatsdomeinen niet worden verhuurd (bijvoorbeeld het verhuur van een kiosk of frituurkraam op een plein). Hierbij gaat het vaak om het verhuur van een kiosk, een frituurkraam op een plein, een stationsbuffet, … In dergelijke gevallen gaat het om een administratieve concessie, die vaak heel wat korter in duurtijd zijn dan een handelshuurovereenkomst.

Ook een overeenkomst tot het beheer van een handelszaak is te onderscheiden van een handelshuur. In dergelijke gevallen zal een gerant de handelszaak exploiteren, een handelszaak die niet aan hem toebehoort...

2. Voorwerp: onroerend goed, of een gedeelte hiervan

Het kan hier gaan op bebouwde onroerende goederen, maar ook onbebouwde.

De vraag kan dan ook gesteld worden naar wat precies bedoeld wordt een ‘gedeelte’ van een onroerend goed.

Hierbij valt te denken aan een bepaalde stand in een grotere handelsruimte, bijvoorbeeld een schoenmaker die gelegen is binnen een grootwarenhuis.

In ieder geval stelt de rechtspraak en -leer dat de rechten van een huurder moeten kunnen worden gelokaliseerd. Wanneer dit niet het geval is, kan er niet worden verhuurd.

Bijvoorbeeld: een gedeelte van onverdeeld onroerend goed kan niet worden verhuurd door één van de mede-eigenaren omdat het gedeelte dat zou worden verhuurd niet gelokaliseerd is.

3. Activiteit van kleinhandel of een ambachtsman

In de huidige regelgeving wordt verwezen naar de activiteiten van kleinhandel of ambachtslieden.

Bij een gebeurlijke wijziging bij decreet is het mogelijk dat men deze verouderde begrippen zal aanpassen aan het moderne en recent formeel geïntroduceerde ondernemingsbegrip. Vraag zal nochtans zijn of het de bedoeling is om dit nieuwe verbrede begrip volledig te integreren. Wellicht niet … het zal nooit de bedoeling zijn dat vrije beroepers onder dit huurbeschermingsregime gaan ressorteren.

De bestemming van de huurovereenkomst dient werkelijk gerealiseerd te worden door de huurder of diens onderhuurder.

Deze activiteiten moeten worden uitgeoefend in het gehuurde goed, ongeacht of dit gebeurt door de huurder of een onderhuurder.

Doorgaans zal de activiteit reeds worden uitgeoefend bij de aanvang van de huurovereenkomst. In dergelijke gevallen geven partijen gewoonlijk in de overeenkomst reeds aan wat de bestemming zal zijn.

De bestemming kan ook stilzwijgend worden bepaald, in dat geval dient de huurder het stilzwijgend akkoord van de verhuurder te bewijzen vanaf de aanvang van de huur. Dit zal meestal het geval zijn wanneer er een mondelinge huurovereenkomst werd aangegaan, en er dus nergens expliciet geschreven staat wat de overeengekomen bestemming van het verhuurde pand is.

Daarnaast is het ook mogelijk dat de activiteit van kleinhandel of ambachtswerk pas wordt uitgeoefend tijdens de lopende huurovereenkomst, en dus niet bij aanvang van de huur. Hier is het belangrijk dat er een uitdrukkelijk akkoord is van beide partijen (huurder-verhuurder, desgevallend onderhuurder), het betreft hier immers een bestemmingswijziging. Een huurder kan dit in geen geval op eigen initiatief doorvoeren.

Bijvoorbeeld: indien men een woning huurt, die enkel bestemd is voor privé gebruik kan men er enkel een kleinhandel of ambacht voeren, en dus onder de HHW vallen, indien de verhuurder uitdrukkelijk akkoord gaat met deze bestemmingswijzing. Wanneer dit louter wordt gedogen door de verhuurder is dit niet voldoende, en zal men niet onder het handelshuurrecht vallen, maar onder het gemeen huurrecht. Dit kan zelfs aanleiding geven tot een verbreking van de huurovereenkomst wegens niet naleving van de bestemming.

Bij een bestemmingswijziging tijdens een lopende overeenkomst dient ook een kanttekening te worden gemaakt bij de stedenbouwkundige aspecten die hiermee gepaard gaan. Het is zeer goed mogelijk dat er gemeentelijke reglementen zijn die bepaalde activiteiten verbieden op bepaalde plaatsen, waar bijvoorbeeld enkel privé bewoning toegelaten is. Zo mag er op bepaalde plaatsen bijvoorbeeld geen pizzeria of snackbar worden uitgebaat, omdat dit hinderlijk kan zijn voor andere (privé) bewoners.

Ten slotte is het van belang dat de kleinhandel of ambacht de enige of de voornaamste bestemming is.

Wanneer er bijgevolg verschillende activiteiten worden uitgeoefend dient er te worden nagegaan wat de voornaamste activiteit is. Dit is niet altijd eenvoudig…

Bijvoorbeeld: een landbouwbedrijf waar ook een klein winkeltje wordt uitgebaat met producten die men verkoopt zal niet onder de HHW vallen, maar wel onder de Pachtwet. Hier betreft de voornaamste activiteit immers niet kleinhandel…

Kleinhandel
De HHW geeft geen definitie van het begrip ‘kleinhandel’. Dit is later door de rechtspraak gespecifieerd en hieraan een aantal voorwaarden gekoppeld:

  • Kleinhandel dient effectief te worden uitgeoefend, en mag dus niet louter theoretisch zijn;
  • De activiteit (kleinhandel) moet worden uitgeoefend in het verhuurde goed;
  • De Wet beschermt de kleinhandelaar, en niet industriële – of groothandel. Een kleinhandelaar verkoopt voornamelijk kleine hoeveelheden aan privé-cliënteel.
Het bedrijf van een ambachtsman …
Ook hier geeft de wet geen duidelijke omschrijving.

Een ambachtsman voert hoofdzakelijk materieel werk uit, en dit in het kader van werkaanneming.

In principe gaat dit niet gepaard met de levering van goederen, maar in de rechtspraak wordt een ‘te verwaarlozen’ of een toevallige levering toch aanvaard wanneer men spreekt over ambachtelijk werk.

… dat rechtstreeks in contact staat met het publiek
Een ander belangrijk aspect wanneer het gaat om handelshuur is dat er sprake moet zijn van rechtstreeks contact met het publiek.

Dit wil zeggen dat het cliënteel van de ambachtsman hoofdzakelijk moet worden binnengehaald door het contact met het publiek.

Vanzelfsprekend komt een kleinhandel ook in contact met het publiek.

In ieder geval is het van belang, om te kunnen spreken van contact met het publiek, dat het eerste contact tussen handelaar en klant gebeurt in het gehuurde goed, en dat dit publiek onverwacht het gehuurde pand kan binnenkomen.

Zo werd er in het verleden geoordeeld in de rechtspraak dat een restaurant gelegen binnen een dierentuin niet valt onder de HHW, omdat de bezoekers geen eigen cliënteel zijn van het restaurant.

Daarnaast is het vereist dat dit ‘contact met het publiek’ gebeurt een zekere continuïteit, d.w.z. dat er sprake moet zijn van een regelmatig contact met cliënteel.

Enkele voorbeelden:
- Vrije beroepen worden niet beschouwd als kleinhandel of ambachtsman;
- Bakkerijen, brasserieën vallen wel onder kleinhandel;
- Schoenmaker wordt beschouwd als een ambachtsman in contact met het publiek;
- Kappers worden beschouwd als een ambachtsman in contact met het publiek;
- Een slotenmaker wordt niet beschouwd als een ambachtsman in contact met het publiek;

Op die manier worden bijvoorbeeld de huurovereenkomsten voor seizoensgebonden handel uitgesloten van het toepassingsgebied van de HHW, deze vallen dan onder de regels van het algemeen huurrecht.

In dit verband mogen wij ons voor de toekomst afvragen in welke mate de ligging van de handelszaak nog zo cruciaal is.. in tijden van internetaankopen, mobiliteit, digitalisering , …
Stof tot nadenken …

Voorts werd ligging minder pertinent voor pop – up stores, waarbij men van meet af aan niet van plan was om de handelszaak op basis van localisatie op te bouwen. Veelal zijn zij aanvullingen bij een internetsite, een tijdelijk initiatief om minder populaire stadsgedeelten ludiek in te vullen, … Vraag was dan ook of dergelijk huurovereenkomsten, waarbij dan toch “aan handel” gedaan werd, onder de dwingende toepassing van de wet moesten vallen. En wat indien de pop – up uitbater … wenste te blijven wegens ongekend succes ? Hierop komen wij in een andere editie terug.

Besluit:
Er zijn een heel aantal voorwaarden die voldaan moeten opdat de Handelshuurwet dwingend van toepassing is op een huurovereenkomst.

De overeenkomsten die voldoen aan deze voorwaarden zijn dan ook beschermde overeenkomsten, waarvan de partijen de toepassing van de wet niet kunnen uitsluiten.

Het is echter een feit dat de handelshuurwet een zeer oude wet is (1951) is, hetgeen soms vereist dat de rechtspraak remedieert en interpretatie verleent aan de wet.
Houd zo, voor elke interpretatiekwestie over de toepassing van deze wet, primordiaal in het achterhoofd dat locatie (waar vindt mijn cliënteel mij ?) een bijzonder beschermd belang is in deze.

Zie ook :
Hoorzitting over de conceptnota voor nieuwe regelgeving van Lorin Parys en Jos Lantmeeters betreffende de overdracht en modernisering van de Handelshuurwet en over de conceptnota voor nieuwe regelgeving van An Christiaens, Peter Van Rompuy, Robrecht Bothuyne, Sonja Claes, Koen Van den Heuvel en Katrien Schryvers over de handelshuur
Externe sprekers
Kristof Vanhove (Integra Advocaten), Dave Mertens (Advocatenkantoor Schoups en Universiteit Antwerpen), Astrid Clabots (Villa Juris Advocaten) en Nicolas Carette (Equator Advocaten en Universiteit Antwerpen). Artikel.

Voor verdere inlichtingen zijn wij graag ter beschikking :

Astrid CLABOTS - Debbie MELISSAS
info@clabotsadvocaten.be

 

Op zoek naar een expert in vastgoedrecht?

Maak een afspraak

Copyright © Clabots Advocaten 2018   |   Webdesign by DOCOM

* Ebvba Advocaat Clabots Astrid, O.N.: 0476.656.911