Clabots

de nieuwe wet op de appartementsmedeeigendom

Clabots Advocaten

1. De nieuwe wet op de appartementsmede-eigendo NAAR EEN GEWIJZIGD TOEPASSINGSGEBIED

1. 
In deze bijdrage gaan wij in op het hernieuwde toepassingsgebied van de wet op de mede-eigendom vanaf 1 januari 2019.

2.
Wat betreft dit toepassingsgebied heeft de wetgever voorgesteld om artikel 577-3, lid 1 BW er in de toekomst te laten uitzien als volgt:

De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede - eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.

In de huidige wetgeving is de appartementswet van toepassing op “een gebouw of een groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten”.

Een eerste belangrijke wijziging is dat daarmee de wet op de appartementsmede-eigendom ook van toepassing zal zijn op onbebouwde percelen, voor zover de andere voorwaarden voldaan zijn uiteraard.

De wetgever heeft hiervoor gekozen omdat er sedert de wet van 2010 heel wat controverse bestond omtrent de interpretatie die moest worden gegeven aan het woord “gebouwd”. Dit heeft dan ook tot heel wat rechtsonzekerheid geleid. Bepaalde mede-eigendommen (zoals woonparken, gebouwen waar niet alle privatieve delen zijn gebouwd, …) vormen daarom nog steeds een knelpunt. Voor deze mede-eigendommen blijkt in de praktijk zelfs vaak het beheer onmogelijk te zijn. 

Een onbebouwd perceel waar een appartementsgebouw zal of kan worden opgericht zal in de toekomst dus ook al onder de toepassing van de dwingende regels omtrent de mede-eigendom vallen. Dit zal uiteraard de nodige implicaties meebrengen voor projectontwikkelaars en bouwpromotoren…

4.
Daarnaast wordt niet langer vermeld dat het eigendomsrecht verdeeld moet zijn tussen verschillende personen maar volgens kavels. Het lijkt er bijgevolg op dat in de toekomst de appartementswet ook van toepassing zal kunnen zijn indien alle kavels in eigendom zijn bij één partij.

5.
Uitsluiting van de wet op de appartementsmede-eigendom ?  Het nieuwe wetsartikel m.b.t. de uitsluiting van de wet zal er uitzien als volgt: 
Van deze afdeling kan worden afgeweken indien de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.

Wanneer in het verleden de toepassing van de Appartementswet was uitgesloten zat men vaak in een impasse wanneer bepaalde (nieuwe) mede-eigenaren dit toch in vraag stelden.

In kleinere appartementsgebouwen, die vaak in handen waren van een familie of kennissen, werd dan ook vaak gekozen om de appartementswet uit te sluiten om de besluitvorming eenvoudig te houden. 
Wanneer doorheen de jaren het eigendomsrecht toch versnipperd geraakte bleek het vaak een probleem voor de nieuwe eigenaren om deze regelgeving terug toe te passen op hun gebouw.

Met grote renovatiewerken in het vooruitzicht en een schare “native” eigenaren die door de historiek niet geneigd zijn om te investering maar de voordelen van een zuivere opbrengsteigendom nog smaakten, kan dit tot grote onverwachte impasses leiden.

Immers, eens de wet was uitgesloten kon er eigenlijk strikt genomen bij de Vrederechter niet gevorderd worden om een syndicus aan te stellen of een algemene vergadering te organiseren.

Kleine nuance. In de praktijk werd in het verleden echter vaak tóch om de aanstelling van een syndicus verzocht bij de Vrederechter. Hoewel dit wettelijk gezien eigenlijk niet kon, kozen Vrederechters er toch regelmatig voor om een syndicus aan te stellen. Toch bleek ook dit geen oplossing te zijn. Zo konden er geen statuten gewijzigd worden etc. 

In de toekomst zal een uitsluiting van de wet steeds moeten worden toegevoegd aan de basisakte. Dit is dus blijvend toegelaten in welbepaalde gevallen.

De wetgever heeft er opnieuw voor gekozen om de uitsluiting te rechtvaardigen aan de hand van de aard van de gemeenschappelijke delen en het vereenvoudigde beheer. Het aantal kavels rechtvaardigt op zich een dergelijke afwijking van de toepassing van de wet niet.

Indien er besloten wordt om af te wijken van de dwingende bepalingen is nog steeds, zoals dit nu reeds het geval is, artikel 577-2, § § 9 en 10 BW van toepassing.

Daarnaast zal het evenwel, immers tegenstelling tot nu het geval is, steeds mogelijk zijn om de uitsluiting te laten herbekijken, desnoods door de bevoegde Vrederechter.

Mede-eigenaars die die het niet eens zijn met de uitsluiting hebben op die manier toch de mogelijkheid om dit aan te kaarten.


Besluit:

De wetgever tracht met dit geherformuleerd toepassingsgebied in te spelen op de actualiteit (opstart nieuwe woonvormen, uitbreiding onder het mom van “er bestaan niet enkel appartementen”, wat met het beheer van kleinere gebouwen waar de samenstelling van de groep eigenaren versnippert met de jaren … )

Daarnaast willen zij nieuwkomers (of andere mede-eigenaren) in een gebouw niet in de kou laten staan wanneer deze de uitsluiting van de appartementswet in vraag zouden stellen.


Voor verdere inlichtingen zijn wij graag ter beschikking : 
Astrid CLABOTS - Debbie MELISSAS

info@clabotsadvocaten.be

 

Op zoek naar een expert in vastgoedrecht?

Maak een afspraak

Copyright © Clabots Advocaten 2018   |   Webdesign by DOCOM

* Ebvba Advocaat Clabots Astrid, O.N.: 0476.656.911