De juridische realiteit die leeft in de mede-eigendom, verhoudt zich vaak moeilijk met de menselijke kant. Onvermijdelijk ontmoeten zij elkaar. Een mede-eigenaar ‘kiest’ niet primordiaal om deel uit te maken van een VME en daarmee te belanden in ‘het parlement’ dat de Algemene Vergadering voor het gebouw en haar VME is. Daarmee krijgen we af te rekenen met mede-eigenaren die zich onverschillig opstellen, ook in zeer netelige of financieel omvangrijke dossiers. Of erger nog, wat als een mede-eigenaar ter hoogte van de eigen kavel de uitwerking van besliste werken niet toelaat?
De dwarsliggende mede-eigenaar
Ook voor deze mede-eigenaar geldt voor evenveel dat een renovatienoodzaak of zelfs -verplichting geen ruimte aan keuze over laat.
Ook deze eigenaar is onderhevig aan de maatregelen die de wetgever (decreetgever) heeft voorziet en waarmee de druk op de VME’s bestaat en nog wordt opgevoerd in functie van verduurzaming maar ook elementaire minimale eisen van woonkwaliteit.
De federale wetgever heeft op die reden zelfs de besluitvorming tot het komen tot een beslissing voor werkzaamheden versoepeld door een gekwalificeerde meerderheid terug te voeren van 3/4 naar 2/3, zelfs, in sommige gevallen, naar een volstrekte meerderheid.
De obstinate mede -eigenaar trekt daarmee aan het kortste eind. Meerderheid.. wint..
Wanneer in de praktijk een mede-eigenaar de deur vervolgens letterlijk dicht houdt, zal het toch zo zijn dat deze de werkzaamheden aan de gemene delen (zoals de buitenschil/kozijnen) moet gedogen, ook als die via zijn privatieve deel moeten worden uitgevoerd.
Wat te doen met als de mede-eigenaar de deur dicht houdt?
Anticiperen: regels van het spel in het Reglement van Interne Orde
Men zou op dergelijk incident kunnen anticiperen door te voorzien in het Reglement van Interne Orde dat men toegang moet verlenen voor dringende herstellingen of collectieve werken.
Post factum .. .naar de rechter ?
In extremis is dit scenario voorwerp van een rechterlijke tussenkomst, desnoods in kort geding, en zelfs op straffe van een dwangsom. Desgevallend leidt het weigeren van toegang zelfs tot schade onder de vorm van boetes door vertraging bij de aannemer.
Of veel beter: naar een goede communicatie door dialoog en bemiddeling
Elegant is het natuurlijk om in deze situatie de juridische weg als allerlaatste optie aan te houden. Een conflict vertraagt de werf en kost geld.
Indien we vanuit een uitgangspunt dat ook bij bemiddeling wordt vooropgesteld vertrekken, zou dat in deze het besef inhouden dat deze mede-eigenaar er in se een niet gekende agenda op nahoudt, mogelijk eentje van onmacht of gevoel van ongemakkelijkheid.
Dit kan opgevangen worden door het voeren van een duidelijke communicatie over wat er zal gebeuren ("er komt een stelling", de duurtijd van de werken, ...), oor én oog te hebben voor de aarzelende mede-eigenaar en daar ook alert voor te zijn. "Wat maakt dat deze mede-eigenaar tot deze niet meewerkende houding komt"...)
Opgelet ! De valkuil van de voortrekker ...
Vanuit het besef dat een renovatie en verduurzaming van het gebouw alle mede-eigenaren tot voordeel strekt, moet men er zich voor behoeden om al te zeer vanuit enthousiasme en het innemen van een voortrekkersrol de mede-eigenaren "vergeet" of "niet aanhoort" die niet volgen...
Hoewel de inzet van de ‘voortrekker’ onmisbaar is, kan een gebrek aan diplomatie leiden tot weerstand, vertragingen en zelfs juridische procedures bij de vrederechter.
Een renovatieproject staat of valt met vrijwilligers. De ‘voortrekkers’ steken ontelbare uren in het uitpluizen van offertes, het vergelijken van isolatiewaarden en het overleggen met de syndicus. Hun inbreng zorgt voor zichtbare actie en vooruitgang.
Soms gaat men in deze hele drive voorbij aan het menselijke aspect.
Wanneer voortrekkers vanuit hun enthousiasme (en soms frustratie over de traagheid) een oplossing ‘opdringen’, ontstaat er vaak een tegenreactie waarbij andere mede-eigenaren zich overvallen voelen. Zij zijn niet altijd even technisch onderlegd hebben niet de financiële ruimte om direct mee te schakelen...
Vragen worden door de voortrekkers ervaren als kritiek, hoe legitiem ook.
Voor de VME er erg in heeft, ontstaat een situatie waarin mensen die zich in een hoek geduwd voelen, gaan ‘tegen’ stemmen uit principe, simpelweg omdat ze zich niet gehoord voelen.
Iedere mede-eigenaar moet worden gehoord
Zo een situatie is niet wenselijk. Elke mede-eigenaar heeft recht op tijdige en volledige informatie om met kennis van zaken kunnen stemmen. De notie ‘volledig’ is voor sommigen subjectief.
Elke mede-eigenaar heeft ook recht op debat, met name kan het opdringen van een besluit zonder ruimte voor vragen kan later een grond zijn om de beslissing van de AV aan te vechten bij de vrederechter wegens "onregelmatige of onrechtvaardige besluitvorming".
Men moet onthouden dat een project is pas succesvol is als het gedragen wordt door de meerderheid, niet alleen door de luidste stemmen, en dat dit een verbindende aanpak vergt.
Om dat te bereiken, zou men kunnen voorzien in pre-adviesmomenten met informeel karakter. Daar zonder oordeel de situatie van de mede-eigenaren aanhoren en oog hebben voor hen die onzeker zijn.
Op de formele AV, zou het recht van elke mede-eigenaar op een effectief debat expliciet ruimte krijgen door in de uitnodiging voor de AV expliciet te melden dat er een vragenronde is per agendapunt. Dit geeft de ‘stille meerderheid’ de ruimte om te spreken zonder zich geïntimideerd te voelen door de trekkers van het dossier.
De onverbeterlijke mede-eigenaar?
Wanneer een mede-eigenaar structureel dwarsligt —niet vanuit een legitieme zorg, maar puur om het proces te blokkeren — spreken we van een onverbeterlijke saboteur. Dit gedrag is niet alleen frustrerend voor hen die zich al dan niet vrijwillig inzetten voor de VME, maar kan de hele VME financieel gijzelen.
“Neen” zeggen mag een recht zijn, maar er zich ongebreideld op beroepen, verhoudt zich niet met de rechten van de andere mede-eigenaren.
Men zou in deze kunnen aanvoeren dat dergelijke mede - eigenaren op zijn minst flirt met het principe van rechtsmisbruik. Hij mag zijn recht niet misbruiken met het exclusieve doel om de vereniging te schaden of zonder redelijk eigenbelang.
Namens de VME kan de Vrederechter geadieerd worden, met de vraag om de uitvoering van een genomen beslissing af te dwingen.
Wanneer de rechter vaststelt dat de weigering van deze mede-eigenaar onredelijk is (bijvoorbeeld bij noodzakelijke herstellingen aan het dak of wettelijk verplichte isolatie), kan de rechter de tegenstem ‘neutraliseren’ of de toestemming in de plaats van de eigenaar geven.
Zie de tool die de syndicus in de wet toegewezen kreeg in artikel 3.82 BW luidens welk de syndicus de plicht heeft om bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer te stellen. Bij acuut gevaar (bv. een instortende gevel) heeft een tegensputterende mede - eigenaar weinig verhaal in te brengen.
Een niet meewerkende mede-eigenaar riskeert zich tevens bloot te stellen aan een schade-eis namens de VME; zo kan de VME subsidies rateren door tijdsverloop, vertragingsboetes oplopen, extra wachturen of werkuren van aannemers aangerekend krijgen ..
Het zal in dergelijk scenario, dat onvermijdelijk lijkt te eigen voor de rechter, belangrijk zijn dat uit notulen blijkt wat de bezwaren van de betrokken mede-eigenaar zijn, en hoe de VME heeft geprobeerd hierin tegemoet te treden.
bron: Jubel