In het Brussels gewest ziet men sinds november 2024 enkele nieuwigheden verschijnen in de huurwetgeving.
Wat is er nieuw voor huurcontracten die vanaf 1 november 2024 zijn gesloten of hernieuwd en in zoverre het gewijzigde regelgeving betreft die slaat op het afsluitenvan een contract en de fase daarvoor ?
Huurwaarborg
Voor huurcontracten die vanaf 1 november 2024 zijn gesloten of hernieuwd, geldt dat de huurwaarborg voortaan maximaal twee maanden mag huur bedragen. Aansluitend met reglementering elders, mag deze niet contant worden betaald, doch moet deze toekomen op een bankrekening, bij het einde van de huur gebeurlijk terug te betalen aan de huurder binnen twee maanden na het verlaten van de woning.
Behalve voor studentenkamers, is er geen cumul mogelijk van de gedeeltelijke storting met een persoonlijke zekerheidsstelling (borg).
Geen verhoging van huur bij overeenkomsten van korte duur
Bij openeevolgende verhuur van korte duur (maximaal drie jaar), kan men tussen twee contracten niet zomaar de prijs verhogen. Overigens kan men thans nog maar één keer voor een tweede korte periode verlengen.
Dat kan wel om de negen jaar. Daarmee doelen we uiteraard niet op de normale indexatie of zelfs een verhoging naar aanleiding van energiebesparende werken (op het einde van elke driejarige periode).
Verder zal de huurder, wanneer hij een kortlopend contract afsluit, geïnformeerd moeten worden over de vorige huurovereenkomst en de daarin laatst gehanteerde huurprijs.
(<-> VLAANDEREN : Daar kan de huurprijs tussen contracten door wél worden aangepast).
Kosten
Kosten die men de huurder aanrekent, moeten overeenkomen met de werkelijke uitgaven, tenzij in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is bepaald dat het omforfaitaire kosten gaat.
Meer nog, in de huurovereenkomst moet een lijst opgenomen worden van alle kosten die de huurder moet betalen.
Men zal dus voor andere kosten in principe geen aanspraak kunnen laten gelden tov de huurder. (uitz.: hem toerekenbare kosten.. )
Ook met betrekking tot de rechtzetting naderhand van de kostenafrekening, zijn er regels voorzien, waarvoor men waakzaam moet zijn. Kort samengevat is er langs beide zijden een mogelijkheid tot verzoek tot rechtzetting doch geboden aan een tijdsbeperking, waarvan men aandacht moet hebben.
Brandverzekering
De huurder wordt verplicht om zelf een brandverzekering af te sluiten, en nog wel voor dat deze de woning betrekt. Bewijs van premiebetaling moet worden voorgelegd, bij gebreke waarvan deze nieuwe regelgeving de verhuurder toelaat om een clausule‘afstand van verhaal’ te laten toevoegen aan zijn verzekeringscontract. De Vlaamse Decreetgever zag dit systeem niet zitten, en daarmee horen we nochtans her en der in de praktijk dat deze formule niet veel meer wordt aangeboden door de verzekeraars..
Huisdierenverbod
Een clausule waarin het houden van een huisdier wordt verboden, is niet rechtsgeldig.
Wel mag de verhuurder bepaalde voorwaarden opleggen in functie van overlast en bijvoorbeeld het doen beperken van het aantal huisdieren.
Sleutels worden maar aanvaard na het doen opstellen van de plaatsbeschrijving
Energiebesparende werken
In tijden van vandaag is deze rubriek zeer actueel.
De verhuurder heeft het recht om maximaal één keer per periode van drie jaarenergiebesparende werken uit te voeren, mits melding aan de huurder op voorhand en dit uiterst een maand voor de aanvang van deze werken.
Deze werkzaamheden maximaal 90 dagen duren.
We gaven eerder al meer dat het resultaat een gerechtigde reden kan opleveren om een hogere huurprijs overeen te komen, op voorwaarde dat deze verhoging zich correct verhoudt met de gerealiseerde of te verwachten besparing in het voordeel van de huurder enerzijds, en de investering door de verhuurder anderzijds.
Onbewoonbaar?
Wordt een pand onbewoonbaar verklaard, dan is dit niet voorverhuring vatbaar.
De verhuurder is daarmee blootgesteld aan een boete maar zelfs ook de kosten voor de verhuis van de huurder naar een andere woning. Het kan zelfs zo ver gaan dat de verhuurder het verschil in huurprijs tussen de nieuw aangezochte woning en de zijne moet bijbetalen (max. 18 mdn.)
Uithuiszetting zonder tussenkomst van de Vrederechter
Blijkbaar diende een issue aangepakt waarbij verhuurders het waagden om over te gaan tot een uithuiszetting zonder te beschikken over eengerechtelijke beslissing, zeg maar het recht in eigen handen namen..
Hiermee stellen zij zich voortaan bloot aan het moeten betalen van een schadevergoeding van 18 maanden huur betalen aan hun huurder.
We zien belangrijke wijzigingen, waarmee de aandacht in regio BRUSSEL nu oo verscherpt wordt op niveau van woonkwaliteit en engergiebesparende maatregelen.
Benieuwd welke dynamiek dit teweeg zal brengen.