Voor appartementen in mede-eigendom is de informatieplicht vandaag vrij precies genormeerd. De wet en het KB van 12 juli 2012 verplichten de VME tot een dubbele boekhouding volgens een genormaliseerd stelsel, met inventaris van alle bezittingen, vorderingen, schulden en verplichtingen, zodat de jaarstukken een getrouw beeld geven van de financiële situatie. Op basis daarvan moet de syndicus in staat zijn om vóór ondertekening van bod/compromis een pakket informatie aanleveren aan de kandidaat-koper.
Informatie die syndicus aan kandidaat-koper moet geven
De informatie die de syndicus moet leveren omvat onder meer :
- het bedrag van werkkapitaal en reservekapitaal,
- eventuele achterstallen van de uittredende mede-eigenaar,
- de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng (reserve, besliste werken),
- een overzicht van hangende gerechtelijke procedures en bedragen in het geding,
- de notulen van de gewone en buitengewone AV van de laatste drie jaar,
- de lastenafrekeningen van de laatste twee jaar,
- een afschrift van de recentste goedgekeurde balans van de VME.
Dit is geen vrijblijvende gunst. Dit betreft een wettelijke informatieverplichting in het kader van de verkoop van een kavel in mede-eigendom.
De notaris en desgevallend de vastgoedbemiddelaar en de syndicus vervullen daarin een sleutelrol, waarbij de syndicus de gegevens aanlevert en de bemiddelaar en alleszins de notaris ze verwerkt in het dossier en in de akte.
Sanctie bij het niet aanleveren van de informatie
Hoewel er geen autonome, specifieke sanctie ‘nietigheid van de verkoop’ of “boete” is voorzien enkel omdat de informatie niet (of onvolledig) werd verstrekt, neemt dit niet weg dat de verkoper moet leveren wat hij verkoopt, vrij van niet-gezegde lasten en met vrijwaring voor uitwinning en verborgen gebreken. De informatie over de VME-financiën en -beslissingen is daarbij essentieel om te beoordelen welke lasten en risico’s de koper mee overneemt. Indien de verkoper relevante informatie verzwijgt (bv. zware besliste werken, structurele achterstallen, lopende procedures met grote financiële impact), kan dat een contractuele wanprestatie of zelfs een wilsgebrek (dwaling) uitmaken.
Notaris
De notaris moet de toepasselijke regelgeving toepassen en de koper informeren over de juridische en fiscale gevolgen van de aankoop. Wanneer de notaris nalaat de wettelijk vereiste VME-informatie op te vragen of te communiceren (of te melden dat deze ontbreekt en te wijzen op mogelijke consequenties), kan dat aanleiding geven tot diens aansprakelijkheid, des te meer wanneer men oordeelt dat de verkoop geldig blijft.
In de behandelde context moet de notaris de koper wijzen op de inhoud van de VME-informatie (notulen, balans, reservekapitaal, procedures)…
De rechter kan er naderhand van uit gaan dat de koper die last bewust heeft aanvaard, mede omdat de notaris die clausules heeft voorgelezen.
Syndicus
De syndicus heeft een wettelijke verplichting om correcte en volledige informatie te verstrekken. Schending daarvan kan leiden tot aansprakelijkheid tegenover de VME en potentieel tegenover derden (kopers) die schade lijden door foutieve of onvolledige informatie.
Er is dus geen automatische nietigheid van de koop, maar wel een aansprakelijkheidsrisico voor de betrokken actoren.
Vastgoedbemiddelaar
De vastgoedbemiddelaar heeft een precontractuele informatie- en waarschuwingsplicht tegenover de kandidaat-koper. In de context van een kavel in mede-eigendom betekent dit concreet dat hij de wettelijke VME-informatie moet opvragen (via syndicus/notaris) en minstens de kernpunten communiceren en dat hij geen misleidende voorstelling geven van de lasten en risico’s (bv. “geen grote werken gepland” terwijl de notulen het tegendeel tonen).
Indien de makelaar nalaat om evidente risico’s te signaleren die uit de stukken blijken (bv. gevelrenovatie van 800.000 euro, zeer laag reservekapitaal, lopende procedures), kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de koper lijdt doordat hij onder verkeerde veronderstellingen kocht.
Verkoper
De verkoper draagt in de eerste plaats de contractuele informatieplicht en de vrijwaringsplicht.
Verzwijgt de verkoper bewust zware besliste werken, structurele achterstallen of lopende procedures met grote financiële impact, dan kan de koper zich beroepen op dwaling (indien hij bij kennis van de ware toestand niet of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht), de contractuele aansprakelijkheid wegens schending van de precontractuele informatieplicht of een vordering strekkende tot vrijwaring indien de verzwijgen last juridisch als een ‘recht van een derde’ kan worden gekwalificeerd (bv. een reeds bestaande veroordeling van de VME die tot bijkomende bijdragen zal leiden).
De kans op haalbaarheid van dergelijke vorderingen neemt toe naarmate de informatie objectief belangrijker is (grote werken, hoge bijdragen, procedures met groot financieel risico), de verkoper er effectief kennis van had (notulen, oproepen tot kapitaalinbreng, afrekeningen) dan wel in zoverre de koper kan aantonen dat hij op die informatie heeft vertrouwd of dat hij die niet kende. Weliswaar rekening houdende met een eigen onderzoeksplicht die op er koper rust.
En dit geldt a contrario dan ook voor de verplichte informatie dat wanneer de notaris de wettelijke stukken heeft opgevraagd en de kerninformatie in de akte of in een bijlage heeft verwerkt, de koper moeilijk kunnen stellen dat hij “niet wist” dat er bv. grote werken beslist waren.
Tot dusver de situatie waarbij de vastgoedinformatie ab initio niet of onvolkomen werd aangeleverd…
Wat als de koper het belang van de informatie niet beseft?
Ons komt in de praktijk evenwel ter ore dat de koper zelf, die wel degelijk gedegen is geïnformeerd zich geen raad weet met de inhoud van deze informatie of… erger nog, zich niet vergewist van het belang ervan en deze zelfs niet leest…
De syndicusinformatie betreft nochtans niet zomaar een formaliteit, het laat toe dat de koper zich buigt over de due diligence van de VME waartoe hij zou treden.
Een greep uit de informatie die de koper er uit kan distilleren :
Grote werken en beslissingen:
- Zijn er grote werken beslist (bv. gevelrenovatie van 800.000 euro)?
- Hoe worden die gefinancierd: reservekapitaal, nieuwe oproepen, leningen?
- Wat betekent dat concreet in euro voor zijn kavel (aandeel in de kosten)?
Reservekapitaal: buffer of lege doos:
- Hoe groot is het reservekapitaal in verhouding tot leeftijd en staat van het gebouw (dak, lift, gevel, technieken)?
- Is er een realistische opbouw of wijst alles op toekomstige ‘shockfacturen’?
Achterstallen van de verkoper:
- Welke achterstallen zijn gemeld?
- Hoe worden die in de akte afgehandeld (inhouding door notaris, verhaal van de VME)?
- Bestaat er een risico dat oude verhalen toch bij de koper landen?
Lopende procedures:
- Zijn er hangende procedures (bv. over eerdere werken, bouwfouten, betwiste afrekeningen)?
- Zijn er provisies aangelegd of niet?
- Is de procedure eerder een kans (mogelijke schadevergoeding) of een risico (mogelijke veroordeling)?
Historiek van bijdragen en beheer:
- Zijn er structurele wanbetalers?
- Zijn er ‘alarmbellen’: laag reservekapitaal, grote besliste werken, lopende procedures, onduidelijke verrichtingen?
We zijn niet limitatief …
We gaan dan nog niet in op mogelijke invloed deze inhoud zou kunnen hebben op een kredietdossier…
We kunnen niet genoeg benadrukken dat de kandidaat koper van een appartement deze informatie ernstig neemt, en zich eventueel richt tot een specialist die deze parameters nakijkt en becommentarieert, desgevallend een rapportage opstelt.
Blijkbaar knelt het schoentje hier vandaag vaak. Alleszins maakt deze rapportage sinds 1 augustus 2026 geïntegreerd deel uit van ons dienstenaanbod.
Omdat het belangrijk is.
bron: Jubel