1
In 2010 werd voorzien in een verregaande informatieverplichting in hoofde van de “optredende” notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, om vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte.
2.
De opsomming van de resem inlichtingen en documenten mee te delen door de syndicus, leek dit in de eerste jaren een gegeven te zijn dat vooral ervaren werd als een onnodige ballast.Met vaak discussie over de kosten die de syndicus voor deze interventie aanrekende van dien en vele actoren die zich vragen stelden bij het nut van deze formaliteit.De sanctie bij het uitblijven van het verschaffen van deze informatie door de syndicus, was niet gestipuleerd. Ook een mogelijke aansprakelijkheid van de syndicus hiervoor achteraf, was eerder hypothetisch. Men ging er van uit dat van zodra de koper zonder deze inlichtingen wetens en willens over ging tot het formaliseren van de aankoop van de kavel, akkoord ging met het dossier zoals het zich voordeed en zich achteraf wat de precieze inlichtingen over het beheer van het gebouw niet meer kon beroepen op het niet vervuld zijn van de informatieverplichting.
3.
Dit zal vandaag niet anders zijn. De aankoop van kavels in een appartementsgebouw vraagt meer dan ooit een appel op het engagement om het gebouw samen met de andere mede-eigenaren zorgvuldig te beheren. Daarmee gaan beheerskosten, en vandaag de dag renovatiekosten, gepaard. De relevantie van deze informatie is met andere woorden actueler dan ooit. Men kan het vergelijken met de “due diligence” die een goede ondernemer doet uitvoeren wanneer hij overweegt om een vennootschap over te nemen. Een koper dient zich van meer te vergewissen dan van de loutere verkoopprijs : de kostenstructuur van het gebouw, en binnenkort de verplichte bijdrage voor de aanleg van een reservekapitaal, maken dat de toekomstige nieuwe mede-eigenaar zijn calculatie bewust moet maken.
4.
Een andere kwestie is uiteraard deze waar foutieve informatie werd verschaft, maar het spreekt voor zich dat daarvoor verantwoordelijke actoren kunnen worden aangesproken in rechte (dwaling, …).
5.
De wetgever heeft terecht inmiddels paal en perk gesteld aan de minder gunstige perceptie van deze verplichting. Terecht in tijden waarin gebouwen ouder worden en kopers meer dan ooit zo transparant mogelijk geïnformeerd moeten zijn over de beheersituatie van een gebouw waarin zij een of meerdere kavels zij wensen te kopen.De definiëring van de noties “werkkapitaal” en “reservekapitaal” kregen in de wet een andere plaats toegewezen. Niet in het minst nu men vanaf 01.01.2019 de aanleg van een reservekapitaal onder welbepaalde voorwaarden verplichting heeft gemaakt.
6.
Artikel 577-11 B.W. onderging dan ook verduidelijkende wijzigingen die van toepassing zullen zijn vanaf 01.01.2019.
Art. 577-11 § 1. In het vooruitzicht van een rechtshandeling tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden deelt de instrumenterende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de uittredende mede-eigenaar, naargelang het geval, voor de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen : 1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, 2° het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens deze paragraaf en paragraaf 2 vereiste informatie; 3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten; 4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom, en van de bedragen die in het geding zijn; 5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar; 6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de uittredende mede-eigenaar, de partijen in kennis van diens verzuim.
2. In geval van een akte tot overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel onder levenden of in geval van eigendomsoverdracht wegens overlijden, verzoekt de instrumenterende notaris, bij aangetekende zending, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen alsook, in voorkomend geval, de bijgewerkte versies van de inde eerste paragraaf bedoelde informatie :
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht; 4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.De documenten vermeld in § 1 worden door de notaris op dezelfde wijze aan de syndicus gevraagd als de nieuwe mede-eigenaar ze nog niet in zijn bezit heeft.De notaris deelt vervolgens deze documenten mee aan de nieuwe mede-eigenaar.Indien de syndicus niet antwoordt binnen dertig dagen na het verzoek, stelt de notaris de partijen in kennis van diens verzuim. Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen. De nieuwe mede-eigenaar is evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.
3. In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van een eigendomsrecht op een kavel of een zakenrechtelijke bezwaring van een eigendomsrecht van een kavel onder levenden deelt de instrumenterende notaris binnen de dertig dagen na het verlijden van de authentieke akte aan de syndicus mee op welke dag de akte is verleden, alsook de identificatie van de betrokken kavel en de identiteit en het huidige en eventueel nieuwe adres van de betrokken personen en, in voorkomend geval, de identiteit van de lasthebber aangewezen overeenkomstig art. 577-6, § 1, tweede lid.
4. De kosten voor de mededeling van de krachtens de paragrafen 1 to 3 vereisten informatie worden gedragen door de uittredende mede-eigenaar.
5. In geval van eigendomsoverdracht van een kavel :
1° is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij geen gebruik kon maken van de gemene delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; het aandeel van de kavel in het werkkapitaal, wordt terugbetaald aan de uittredende mede-eigenaar en opgevraagd bij de nieuwe mede-eigenaar.
7.
Hiermee is nog eens verduidelijkt dat de kosten van de informatieverstrekking door de syndicus voor rekening van de uittredende mede-eigenaar zijn (en dus niet voor rekening van de Vereniging van mede-eigenaren of de nieuwe eigenaar). > Tenzij partijen anders zijn overeengekomen, draagt de nieuwe eigenaar het bedrag van deze vier schuldrubrieken, waarbij de vaste datum maar ook het tijdstip van opvraging van kapitaal of gelden door de syndicus cruciaal blijven !
8.
In het vooruitzicht van een rechtshandeling tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden of in geval van eigendomsoverdracht wegens overlijden draagt de nieuwe mede-eigenaar onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld bij in: het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal; het bedrag van de eventuele door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens deze paragraaf en paragraaf 2 vereiste informatie; de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten; in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom, en van de bedragen die in het geding zijn.De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke delen.
9.
De nieuwe mede-eigenaar is bovendien verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten :
- indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte
- en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen, te dragen.
Reden te meer voor de kandidaat nieuwe mede-eigenaar om de voorgaanden inzake het beheer van het gebouw zorgvuldig te onderzoeken.
10.
In geval van eigendomsoverdracht van een kavel is tenslotte de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij geen gebruik kon maken van de gemene delen; de afrekening wordt door de syndicus opgesteld; het aandeel van de kavel in het werkkapitaal, wordt terugbetaald aan de uittredende mede-eigenaar en opgevraagd bij de nieuwe mede – eigenaar.
Dit geldt niet voor het reservekapitaal, dat blijvend deel uitmaakt van het vermogen van de vereniging van mede eigenaren.