De digitalisering van de energiemeters brengt niet alleen voordelen mee. In de praktijk zien we steeds vaker dossiers waarin een digitale meter maandenlang fout of onvolledig registreert, waarna de leverancier plots met een forse correctiefactuur komt. Maar wat moet er gebeuren als de energierekening ontploft?
In een mede‑eigendom werkt dat als een schokgolf. Immers, de syndicus boekt de factuur door in de jaarafrekening, de mede‑eigenaar‑verhuurder probeert die kosten door te rekenen aan zijn huurder, en die laatste zegt: “Neen, dank u. Deze plots afrekening is voor mij is onduidelijk en onbetrouwbaar.”
Hoe ver reikt het recht van de huurder om zo’n afrekening te weigeren? Waar staat de verhuurder? En wat met de VME als de eigenaar de rekening (voorlopig) niet voorschiet?
Energierekening doorrekenen aan huurder?
Artikel 1728ter Oud BW (thans overgenomen in de gewestelijke huurregimes) legt een aantal dwingende regels op voor de doorrekening van kosten en lasten aan de huurder. Behalve wanneer uitdrukkelijk een forfait is overeengekomen, moeten de kosten en lasten met werkelijke uitgaven overeenkomen. Die moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven. De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In een gebouw met meerdere appartementen, beheerd door éénzelfde persoon, wordt aan deze verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en lasten doet toekomen én de huurder of zijn gemachtigde de mogelijkheid krijgt de stukken in te zien bij de beheerder/syndicus. Contractuele bepalingen die hiermee in strijd zijn, zijn nietig.
Nota bene, in de Brusselse Huisvestingscode zien we dezelfde logica maar gaat men nog verder door te vragen dat op elk factureringselement aan de huurder uitdrukkelijk moet worden vermeld dat hij de stukken gratis kan inkijken, en de verdeelsleutel voor de lasten moet in de huurovereenkomst worden opgenomen.
Dat betekent dan in de praktijk dat een globale post “gemeenschappelijke kostenzonder verdere specificatie niet voldoet voor de doorrekening ervan aan de huurder.
De huurder mag vragen dat een een gespecifieerde afrekening (verwarming, elektriciteit, water, onderhoud, lift, …) wordt voorgelegd, en daarmee om inzage in de syndicusafrekening en de onderliggende nutsfacturen (bv. Luminus).
Zolang de verhuurder die transparantie niet biedt, kan de huurder de betaling van het betwiste deel van de afrekening schorsen met verwijzing naar artikel 1728ter BW.
De discussie begint …
In een case die ons al verschillende keren werd voorgelegd, zorgde hoger vermeld principe voor de nodige discussies en patstellingen.
Na plaatsing van de digitale meter stuurt de energieleverancier maandenlang lage voorschotten, misschien zelfs creditnota’s terug. Hetgeen binnen de VME en in de relatie verhuurder-huurder een bepaald beeld en ook verwachtingspatroon van verbruik doet vormen.
Enige tijd laten blijkt dat de digitale meter een tijdlang geen correcte standen heeft doorgestuurd voor registratie, en waarop manuele schattingen, 0‑verbruiken, en uiteindelijk een forse correctiefactuur “in nadeel” van de VME volgen.
Dit aldus op basis van achteraf aangepaste meterstanden. Het valt te verwachten dat wanneer deze factuur belandt in de boekhouding van de VME, en de mede-eigenaar/verhuurder zijn huurder een afrekening stuurt met een forse bijbetaling voor nutsvoorzieningen, dit bij deze laatste de wenkbrauwen doet fronsen en de afrekening zal betwisten op basis van onduidelijkheid en onbetrouwbaarheid; nog abstractie makend van diens idee dat een eventueel meerverbruik verband zou kunnen houden met een probleem in de installatie van de VME.
Die zal dan de eindafrekening inhoudelijk betwisten en zich beroepen op artikel 1728ter BW om een gespecifieerde rekening en inzage in de stukken te eisen.
Daarmee zal hij dan vermoedelijk de betaling van het betwiste deel schorsen zolang die transparantie ontbreekt.
Mede-eigenaar tussen VME en huurder
In dit scenario belandt de verhurende mede-eigenaar tussen hamer en aambeeld gezien de dubbele rechtsverhouding waarin deze zich bevindt.
Met name deze ten opzichte van de VME, en waarbinnen hij gehouden is om bij te dragen in de lasten van de eigendom naar verhouding van zijn aandeel en daarnaast de verhouding ten opzichte van zijn huurder. Naar deze laatste mag hij dan wel zijn lasten doorrekenen conform artikel 1728ter BW en de huurovereenkomst, maar dat vergt precies de voorlegging van een gespecifieerde afrekening, zoniet inzage in de stukken die deze transparantie bieden.
In tussentijd is het wel degelijk de mede-eigenaar die blootgesteld is aan een invorderingsprocedure, bij inhouding van betaling uiteraard, namens de VME.
De VME immers zal deze afrekening niet rechtstreeks voorleggen aan de huurder. Dat betekent dat de mede‑eigenaar die meent dat de afrekening van de nutsleverancier onrechtmatig of onbetrouwbaar is, ofwel de AV‑beslissing met goedkeuring van de afrekening moet aanvechten, dan wel – bijvoorbeeld – a priori en nog voor een goedkeuring, de afrekening in vraag moet stellen opzichtens de VME en haar syndicus en bijvoorbeeld al kan aandringen op protest van deze onverwachte afrekening.
Een motivering zou kunnen zijn dat voorgaande lage voorschotten en zelfs de uitreiking van eerdere creditnota’s een sterk feitelijk vermoeden creëerde dat de leverancier zelf het verbruik als laag inschatte en dat een latere, tegengestelde correctie toch minstens een zware motiverings‑ en bewijslast vergt aan de zijde van de leverancier. Deze bewijslast omkeren en aan de eindgebruiker (de VME) opleggen, waarmee deze dan lijkt te moeten opdraven voor een later gebleken al dan niet effectieve foutieve meting in de keten registratie en aanrekening, zou bijna betekenen dat de eindgebruiker fouten in dat proces moet verzekeren.
Of wat indien dit eindgebruik wel degelijk veroorzaakt is door een defect in de installatie die deel uitmaakt van het gebouw?
Het strekt tot aanbeveling dat de overwachte exorbitante afrekening door de syndicus op die wijze kritisch wordt onderzocht alvorens zonder meer te betalen.
Het is in die context belangrijk dat deze afrekeningen, en dat lukt vandaag aardig gezien het gebruik van digitale platformen, ook onmiddellijk wordt meegedeeld aan de mede-eigenaren in het kader van transparantie, maar ook hun kans om tijdig vragen te stellen en bijvoorbeeld voorbehoud te melden naar hun huurders toe, met alvast de melding dat de omvang van de afrekening zal worden onderzocht.
Besluit
We onthouden:
De combinatie van digitale meters, complexe meetketens (registratie meterstanden met mededeling aan de leverancier) en mede‑eigendom maakt de doorrekening van nutsvoorzieningen aan huurders soms juridisch explosief. Artikel 1728ter BW geeft de huurder een krachtig instrument om onduidelijke of niet‑gedocumenteerde afrekeningen te weigeren.
Tegelijk blijft de mede‑eigenaar intern gebonden aan de VME‑afrekening, waarvan de lastenverdeling het zakenrechtelijk statuut van zijn kavel raakt.
We bevelen als duurzame remedie aan de syndicus aan om transparant tijdig en juridisch correcte uit de band springende of zelfs verwachte hoge afrekeningen tijdig voor te leggen aan de mede-eigenaren, zodat tijdig vraagstellingen of betwisten kunnen worden opgevoerd, waarmee een goedkeuring achteraf door de AV degelijk onderbouwd is en latere aanspraken van huurders helder gepareerd kunnen worden.
bron: Jubel