Wie draagt welke kosten bij overdracht van een appartement ?
De wetgever heeft hiervoor in een regeling voorzien. Deze is evenwel geïntegreerd in de bepalingen over de informatieverplichting van de syndicus bij overdracht van een kavel. Daarmee is een goede lezing vereist.
We verwijzen naar art. 3.94. NBW.
Overdracht van een kavel
(...)
§ 2. In geval van een akte tot overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht op een kavel onder levenden of in geval van eigendomsovergang wegens overlijden, verzoekt de instrumenterende notaris, bij aangetekende zending, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de volgende inlichtingen en documenten mee te delen alsook, in voorkomend geval, de bijgewerkte versies van de in de eerste paragraaf bedoelde informatie:
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van de mede[1]eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
4° een staat van de door de vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen, ten gevolge van geschillen ontstaan vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht, maar waarvan de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht.
(...)
Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden. De gewone lasten worden gedragen door de nieuwe mede-eigenaar vanaf de dag waarop hij gebruik kan maken van de gemeenschappelijke delen.
De nieuwe eigenaar is evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen.
(...)"
Hiermee is het zonneklaar hoe men met de “gewone” kosten en lasten om gaat.
Voor bepaalde kosten, gesommeerd in de punten 1 t/m 4 van hoger vermelde passage, spelen twee parameters een rol : de datum van de akte (een akte verschaft een vaste datum) van overdracht van de kavel (koop, schenking, ruil, … ) maar ook het ogenblik waarop de syndicus de kapitaalopvraging deed (voor of na deze vaste datum van overdracht).
Tenzij men andersluidend overeen kwam, of tenzij de koper al voor het verlijden van de akte deelnam aan de Algemene Vergadering met een volmacht van de verkoper.
Aandachtspunten zijn dan ook :
- Ga ik als koper al voor het verlijden van de akte en na opstellen van de koopcompromis naar de Algemene Vergadering, in de plaats van de verkoper ?
- Wanneer vraag ik al syndicus een kapitaal na beslissing van de Algemene Vergadering op, wetende dat dit voor koper en verkoper een heel relevant ogenblik betreft ?
- Overwegen koper en verkoper om andersluidend overeen te komen ?