Airbnb

Particulieren die appartementen verhuren voor een korte termijn aan toeristen is de laatste jaren een populair fenomeen geworden. Beide partijen worden er immers beter van, de verhuurder verdient een centje bij en de toerist kan op die manier de kosten voor zijn verblijf tijdens zijn vakantie of citytrip laag houden. Het bekende Airbnb zorgt voor een platvorm waar dit mogelijk is en waar partijen met elkaar in contact worden gebracht.

Lange tijd was niet duidelijk of dit wettelijk gezien toegelaten was of niet. In februari 2016 is hier verandering in gekomen. Op twee dagen tijd is er in deze materie een vonnis gewezen en werd het decreet houdende de toeristische logies gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Vonnis 4 februari 2016 vrederechter Brugge

In dit vonnis ging het om een huurder die een gedeelte van zijn appartement gelegen in hartje Brugge aanbood op Airbnb. Nadat de verhuurder hiervan kennis heeft gekregen stelde hij een vordering in tot ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder was van mening dat haar huurder de bestemming van het appartement eenzijdig gewijzigd heeft. Het ging om een woninghuurovereenkomst waarin nadrukkelijk bepaald werd dat het goed uitsluitend bestemd was private bewoning. Bovendien stelde het contract dat de huurder de bestemming van het goed niet mocht wijzigen zonder een voorafgaandelijke en schriftelijke toestemming van de verhuurder. De verhuurder was dus van mening dat zijn huurder het contract niet gerespecteerd had. De huurder van zijn kant verweerde zich met de stelling dat het hier gaat om een dienstverlening, een aannemingsovereenkomst.

De Brugse vrederechter heeft geoordeeld dat tussen de aanbieder op Airbnb en de gast wel degelijk een huurovereenkomst bestaat en dat de totstandkoming hiervan door Airbnb wordt bemiddeld.

De rechter verwijst ook naar de bepaling in de woninghuurwet dat een gedeeltelijke onderverhuring enkel toegelaten is met goedkeuring van de verhuurder (art. 4 §2). Een volledige onderverhuring is verboden onder de woninghuurwet. Die toestemming was hier niet voorhanden.

De rechter heeft de huurovereenkomst niet ontbonden in zijn vonnis maar wel het verbod aan de huurder opgelegd om op geen enkele manier nog publiciteit te voeren en het appartement niet meer online of ergens anders aan te bieden. Een inbreuk hierop zal ervoor zorgen dat het huurcontract van rechtswege ontbonden zal zijn.

Met dit vonnis werd voor de eerste maal in de Belgisch rechtspraak uitspraak gedaan over dit nieuwe fenomeen. Het valt nog maar te betwijfelen of dit ook effectief betekent dat verhuren via Airbnb ingeperkt zal worden.

Het besproken vonnis ging dus over een woninghuurovereenkomst, waarbij men zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde goed moet hebben. Maar de vraag kan ook gesteld worden wat toegelaten is indien een goed gehuurd wordt buiten de woninghuurwet. Bijvoorbeeld als tweede verblijf.

Volgens het gemeen huurrecht is het toegestaan om te onderverhuren indien dit niet werd ontzegd aan de huurder. Feit is dat heel wat huurovereenkomsten een dergelijke clausule bevatten waarbij onderhuur enkel toegestaan is mits akkoord van de verhuurder. In die gevallen zal men ook geen gebruik kunnen maken van Airbnb.

Een eigenaar die zelf zijn onroerend goed wilt aanbieden op Airbnb en dit voor korte periodes wil verhuren aan toeristen is in principe geen probleem. Hij heeft immers het genot op zijn eigendom op de meest volstrekte wijze (art. 544 BW) en daar hoort uiteraard ook het recht bij om zijn eigendom te verhuren. Indien het zou gaan om een mede-eigendom dient er evenwel gecontroleerd te worden dat dit soort verhuring te verenigen is met het reglement van mede-eigendom.

In bepaalde gevallen waarin het juridisch gezien toch toegelaten zou kunnen worden om te verhuren via Airbnb moet een belangrijke nuancering gemaakt worden. In elke situatie waarin er verhuurd wordt aan toeristen moet er altijd voldaan worden aan de normen voor toeristische logies.

Het Vlaamse logiesdecreet

Zoals hierboven vermeld moet elke accommodatie die wordt aangeboden aan toeristen voldoen aan de minimumvoorwaarden die in dit decreet zijn ingeschreven. Het decreet dat vandaag van toepassing is, is van 2008. Dit zijn een aantal minimale vereisten i.v.m. brandveiligheid, hygiëne, comfort, etc.

Op 8 maart 2016 werd een nieuw “Decreet houdende toeristische logies” in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. Dit decreet zorgt voor een omkadering waarin diensten zoals Airbnb kunnen werken.

Met dit decreet heeft men de drempel m.b.t. toeristisch ondernemen willen verlagen. Er wordt voornamelijk gesproken over kwaliteitsvereisten van de logies naar de consument toe.

In het decreet worden toeristische logies gedefinieerd als:“elke constructie, inrichting, ruimte of terrein, in eender welke vorm, dat aan een of meer toeristen tegen betaling de mogelijkheid tot verblijf biedt voor een of meer nachten, en dat wordt aangeboden op de toeristische markt”
Dit is dus een brede definitie waar ook het verhuur door particulieren aan toeristen via Airbnb onder vallen.

Een nieuwigheid in deze materie is dat er een definitie van de tussenpersoon is opgenomen: “elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op eender welke wijze tegen betaling bemiddelt bij het aanbieden van een toeristisch logies op de toeristische markt, promotie maakt voor een toeristisch logies of diensten aanbiedt via dewelke exploitanten en toeristen rechtstreeks met elkaar in contact kunnen treden”.

Hiermee staat nu vast dat ook accommodaties die worden aangeboden via internetsites zoals Airbnb onder het toepassingsgebied van het decreet vallen en moeten voldoen aan de minimumvoorwaarden daarin gestipuleerd.

De situatie waarin het appartement aan zee van de ouders op regelmatige basis wordt gebruikt door hun kinderen of familieleden, zelfs tegen betaling, valt niet onder het toepassingsgebied van dit decreet. In die gevallen wordt het appartement immers niet aangeboden op de toeristische markt.

Zoals vermeld moeten alle logies die in het Vlaamse Gewest worden aangeboden aan toeristen voldoen aan een aantal voorwaarden zoals bepaald in het Decreet.

Een aantal van deze voorwaarden zijn (terug te vinden in art. 4 van het Decreet):

• specifieke brandveiligheidsnormen;
• voldoende staat van properheid en onderhoud;
• de exploitant beschikt over een verzekering tot dekking van de burgerlijke aansprakelijkheid voor alle schade, berokkend door hemzelf of zijn aangestelden bij de exploitatie van het toeristische logies;
• de exploitant beschikt over een geldig eigendomsbewijs van het toeristische logies of over een rechtsgeldige overeenkomst op grond waarvan het de exploitant wordt toegestaan het toeristische logies te exploiteren;

Hieruit blijkt ook duidelijk het feit dat een aanbieder/exploitant die zelf het pand huurt, hiervoor steeds uitdrukkelijk toestemming moet hebben van zijn eigen verhuurder.

Artikel 6 van het Decreet bepaalt: “De exploitant van een toeristisch logies kan vrijwillig voor zijn toeristisch logies een erkenning aanvragen bij Toerisme Vlaanderen”.

Deze erkenning is echter niet verplicht maar zal in de toekomst waarschijnlijk een “kwaliteitslabel” worden voor aanbieders van toeristenlogies. Indien een exploitant een dergelijke erkenning heeft bekomen van Toerisme Vlaanderen kan hij hiermee aan consumenten aantonen dat hij in orde met alle wettelijke vereisten.

Besproken decreet is in werking getreden op 1 april 2017.