Bemiddeling in een vereniging van mede-eigendom

Bij de wetswijziging van de wet op de appartementsmede-eigendom in 2010 werd reeds de mogelijkheid om geschillen voor te leggen aan arbiters uitgesloten. Onterecht werd hierdoor vaak gedacht dat ook de toepassing van bemiddeling in verenigingen van mede-eigendom werd uitgesloten.

Bij de redactie van de nieuwe wet heeft de wetgever hier oog voor gehad en geopteerd voor een verduidelijking in het huidige wetsartikel, dit om elke verwarring uit te sluiten.

Het nieuwe artikel 577-4 §4 van het Burgerlijk Wetboek zal er daarom uit zien als volgt:

§ 4. Ieder beding dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van deze afdeling zouden rijzen aan één of meer arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. Dat sluit noch de toepassing van de artikelen 1724 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake bemiddeling uit, noch de toepassing van artikelen 1738 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake collaboratieve onderhandelingen.

Bijkomende nieuwigheid: collaboratieve onderhandelingen

In het gerechtelijk wetboek zal tevens een nieuwe titel worden ingevoegd, namelijk ‘deel VIII Collaboratieve onderhandelingen’ waarin de artikelen 1738 e.v. zullen worden ondergebracht.

Het proces van collaboratief recht is ontstaan in de Verenigde Staten, waar het werd er ingevoerd en uitgedacht door advocaten.

Bij collaboratieve onderhandelingen gaan specifiek opgeleid advocaten afstappen van hun traditionele rol waarin zij tegenstander zijn van de andere partij, en samen met de andere tevens specifiek opgeleide advocaat zoeken naar een creatieve oplossing. Hierin zal men steeds oog hebben voor de belangen en behoeften van de partijen om zo tot aanvaardbare akkoorden te kunnen komen.

Het is aldus een bijkomend alternatief middel voor geschillenbeslechting. Uit de voorbereidende parlementaire werken blijkt dat deze nieuwe rechtsfiguur nagenoeg op dezelfde wijze zal worden gereglementeerd als de bemiddeling.

In de wet zal volgende omschrijving worden gegeven:

Een gestructureerde en vertrouwelijke onderhandeling die beoogt het geschil op te lossen op een respectvolle wijze en te leiden tot bevredigende, evenwichtige en duurzame overeenkomsten die beantwoorden aan de noden en belangen van elk van de partijen en in familiezaken, aan de belangen van hun kinderen.

Naast het feit dat collaboratieve onderhandelingen heel wat gelijkenissen vertonen (in het kader van een procedure, er wordt gebruik gemaakt van vergelijkbare instrumenten, vertrouwelijkheid staat voorop, vrijwilligheid, …), zijn er toch heel wat verschillen tussen beide instrumenten.

Zo wordt er geen neutrale derde aangesteld als bemiddelaar bij collaboratieve onderhandelingen. Deze is vaak het enige communicatiemiddel van de partijen. Daarnaast kunnen de advocaten bij een collaboratieve onderhandeling tijdens de onderhandelingen juridisch advies verlenen, terwijl bemiddelaars dit doorgaans niet doen. In de praktijk is echter vastgesteld dat het in bepaalde gevallen toch nuttig en zelfs noodzakelijk kan zijn om tijdens onderhandelingen juridisch advies te verkrijgen, wat vaak leidt tot onderbrekingen van de bemiddeling.

Zoals reeds vermeld kunnen enkel collaboratieve advocaten collaboratieve onderhandelingen voeren. Dit zijn advocaten die staan ingeschreven op de lijst van collaboratieve advocaten.

Om op deze lijst te komen dient men een bijzondere opleiding te hebben gevolgd, de vereiste erkenning te hebben gekregen, de nodige waarborgen bieden op het gebied van collaboratieve onderhandelingen en het reglement voor collaboratieve advocaten te hebben onderschreven.

Advocaten die op deze lijst zijn opgenomen, hebben m.a.w. een “quality label” dat aan cliënten meegeeft dat zij zich tevens open staan voor een vlotte minnelijke afhandeling van geschillen en dat zij ellenlange procedures zoveel mogelijk trachten te vermijden.