De deelverenigingen en het principe van de beslisser betaalt

In een vorige aflevering werd reeds besproken dat deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid in de toekomst zullen worden afgeschaft.

Huidige artikel beoogt een inzicht te geven in het verloop hiervan in de afgelopen decennia

Kader

In veel appartementencomplexen is er de facto een situatie waarbij groepen van eigenaren soms geen belang hebben bij een te nemen beslissing (vb. : werken in een bepaalde traphall, die mogelijks alleen de eigenaren aangesloten op deze traphall aanbelangen, een gebouwencomplex met twee of drie gebouwen waar in één gebouw werken moeten worden uitgevoerd …) Het is dan “storend” dat zij toch deelnemen aan de stemming in verband met dergelijke topics, zeker wanneer bijvoorbeeld bij de verdeling van de kosten en lasten al een afzonderlijke regeling werd voorzien.

De nood ontstond om “deelverenigingen” op te richten, waar “en petit doch belanghebbend comité” beslist kon worden.

2004 - 2010: het Hof van Cassatie is onverbiddelijk en schaft de deelverenigingen af

Het Hof van Cassatie velde in 2004 een arrest waarin zeer duidelijk werd gesteld dat er geen deelverenigingen konden zijn binnen een VME, ongeacht of dit deelverenigingen met of zonder rechtspersoonlijkheid waren.

In die periode tussen 2004 en 2010 (wanneer de nieuwe wet van kracht werd) waren alle bestaande deelverenigingen dus dode letter en werden zij in de rechtspraak niet erkend. Vanzelfsprekend konden ook geen nieuwe deelverenigingen opgericht worden.

2010 – heden: wetgever overruled Hof van Cassatie

Door de inwerkingtreding van de wet op de appartementsmede-eigendom in 2010 werd het opnieuw mogelijk om deelverenigingen op te richten, met of zonder rechtspersoonlijkheid. Dit werd in die zin, letterlijk, in de wet ingeschreven.

In de praktijk bleek echter dat de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid vaak weinig nut hadden en eigenlijk niet veel konden doen.

Zoals reeds vermeld heeft de wetgever er dan ook voor gekozen om de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid af te schaffen in de nieuwe appartementswet.

Bijkomend dient te worden vermeld dat in art. 577-5 §2 volgende toevoeging zal worden gedaan:

(…) De deelverenigingen kunnen maar over rechtspersoonlijkheid beschikken vanaf het ogenblik dat de hoofdvereniging waarvan zij afhangen, zelf over rechtspersoonlijkheid beschikt.

Het principe van “de betaler beslist” wordt geïntroduceerd

Artikel 577-6, §6 BW zal worden aangevuld als volgt:

Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.

Dit principe wordt nu in de wet ingeschreven omdat in het verleden er vaak discussie bestond wanneer er over zaken moest worden gestemd waar bepaalde mede-eigenaren niet aan mee betaalde, maar toch stemrecht hierover hebben.

Bijvoorbeeld: de mede-eigenaren van de gelijkvloerse verdieping, in een appartementencomplex zonder kelderverdieping, dienen niet mee te betalen aan de kosten van de lift. Wettelijk gezien hebben zij evenwel het recht mee te stemmen over de aangelegenheden m.b.t. de lift…

In de praktijk komt het vaak voor dat deze mede-eigenaren zich dan uit hoffelijkheid onthouden van de stemming en slechts de mede-eigenaren die mee de kosten betalen aan de stemming laten deelnemen. Toch is dit vaak aanleiding tot discussie en wrevel binnen een VME.

Deels als compensatie voor de afschaffing van de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid heeft de wetgever er nu voor gekozen om bovenstaande nieuwe bepaling in de wet in te schrijven.

Uit de parlementaire voorbereiding blijkt echter dat waakzaam moet worden omgegaan met beslissingen die invloed kunnen hebben op alle mede-eigenaren. Dergelijke beslissingen moeten dan ook door alle mede-eigenaren genomen kunnen worden.

Bijvoorbeeld: wanneer er een beslissing genomen dient te worden over een boom die in de gemeenschappelijke tuin staat en die dreigt te vallen op het gebouw, is dit een beslissing die door álle mede-eigenaren genomen moet worden. Ook wanneer de kosten van het onderhoud voor de tuin enkel door de gelijkvloerse appartementen worden betaald omdat zij de enige zijn die er gebruik van kunnen/mogen maken. Dergelijke beslissingen hebben immers invloed op de volledige appartementsblok.