De stemming op de algemene vergadering : 2/3e meerderheid

In de vernieuwde Wet op de Appartementsmede-eigendom zal de meerderheid van 3/4e worden vervangen door een meerderheid van 2/3e. Dit is één van de belangrijkste nieuwigheden.

In de praktijk bleek immers dat het behalen van een 3/4e meerderheid vaak een moeilijke opdracht was, te meer wanneer het ging om beslissingen m.b.t. werken aan de gemeenschappelijke delen, en de investeringen die daarmee gepaard gaan... De huidige renovatienood van verouderde gebouwen vereiste niet alleen intern maar ook maatschappelijk dat de besluitvorming op dit vlak flexibeler kon gebeuren.

Het nieuwe meerderheidsquorum zal ook gelding vinden voor beslissingen tot statutaire wijzigingen die enkel het gebruik of het genot van de gemeenschappelijke gedeelten betreffen.

Tenslotte werden er enkele zaken geschrapt en toegevoegd aan het lijstje van aan deze nieuwe gekwalificeerde meerderheid onderworpen beslissingen.

Art. 577-7, §1 BW zal eruit zien als volgt:

De algemene vergadering beslist :
1° bij meerderheid van twee derde van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft, onverminderd artikel 577-4, §1/1 ;

b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4° ;

c) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, bedoelde daden;

d) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars.Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken over de mede-eigenaars.

Na de wetswijziging zal er dus kunnen worden beslist met een 2/3e meerderheid over werken aan de gemeenschappelijke delen.

Wanneer het gaat om werken die wettelijk worden opgelegd; werken tot behoud van het gebouw of daden van voorlopig beheer, kan er zelfs worden besloten met een gewone meerderheid (50 +1).

De mogelijkheid van de syndicus om bewarende maatregelen te nemen en daden van voorlopig beheer te stellen blijft eveneens behouden.

Op deze manier heeft de wetgever getracht de vaak hoge drempel om over te gaan tot bepaalde verbeterings- of verfraaiingswerken te verlagen. Een goede zaak, al zal dit bij de mede – eigenaren die zich niet kunnen confirmeren met de genomen beslissingen om welke reden dan ook – mogelijks leiden tot frustratie en onbegrip. Een goede communicatie en voorbereiding van renovatie – en financieringsdossiers en agendapunten zal nog prangender worden !

Ook voor de beslissingen tot wijziging van de statuten die enkel het gebruik of het genot van de gemeenschappelijke gedeelten betreffen, is een uitzondering voorzien. Zoals reeds besproken in een eerdere bijdrage kan de projectontwikkelaar in een aantal specifieke omstandigheden tijdens het bouwproces nog wijzigingen aanbrengen aan de statuten, zonder dat hiervoor de tussenkomst van de AV nodig is. Uiteraard is in dat geval geen 2/3e meerderheid vereist…

Uiteraard zal men ook na de wetswijziging nog steeds naar de rechter kunnen stappen wanneer men de mening is toegedaan dat de AV een onrechtmatige beslissing heeft genomen. Dit zal behouden blijven.

Op de proceduremogelijkheden wordt in een latere bijdragen teruggekomen.

Ten slotte dient opgemerkt te worden dat de beslissing tot oprichting van een Raad van Mede-eigendom ook in kleine mede-eigendommen (minder dan 20 kavels) voortaan genomen zal kunnen worden met een gewone volstrekte meerderheid (50 +1).

Tot op heden moest men hiervoor een meerderheid van 3/4e voor behalen.

Vanaf 1 januari 2019 zal men voor elke oprichting van een Raad van Mede-eigendom, d.w.z. zowel de verplichte vanaf 20 kavels als de facultatieve voor gebouwen van minder dan 20 kavels, slechts een volstrekte meerderheid moeten behalen.