Ook bij de aankoop van een appartement “op plan” is in de meeste gevallen de dwingende “Woningbouwwet” van toepassing.
Het gaat hier om de Wet Breyne. Deze wet klinkt veel mensen bekend in de oren. Vaak wordt daarbij meteen spontaan gedacht aan “verkoop op plan” of aan “sleutel op de deur”-huizen.
Uitgangspunt is dat de koper iets koopt dat fysiek nog niet gerealiseerd werd, en tijdens het bouwproces daarvan wél al wordt gevraagd om tot noemenswaardige betalingen over te gaan. Dit dus zonder voorafgaand het product te zien, en met het risico dat er tijdens het bouwproces iets mis loopt.
Ook de aankoop van uw nieuwbouw appartementen kan hieronder ressorteren.
1.
Er zijn dan een aantal voorwaarden die vervuld moeten zijn vooraleer men onder de toepassing van deze wet valt.
Cumulatieve voorwaarden:
Om onder het toepassingsgebied te vallen moet er steeds zijn voldaan aan aantal cumulatieve voorwaarden. Dit wil zeggen dat deze voorwaarden tegelijkertijd voldaan moeten zijn.
- Er wordt een schriftelijke, wederkerige, overeenkomst tot stand gebracht;
Hetzij: een overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde appartement
Hetzij: een overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een onroerend goed op te bouwen, doen bouwen of verschaffen;
Hetzij: in sommige gevallen een overeenkomst tot verbouwen of uitbreiden; - Het appartement moet bestemd zijn voor enkel huisvestiging of voor huisvestiging en beroepsdoeleinden;
- De koper/opdrachtgever is verplicht om voor de voltooiing van de werken een of meerdere stortingen te doen.
Opmerking: De overeenkomst die in het kader van de Wet Breyne wordt aangegaan zal doorgaans een gemengd contract zijn, en dus tegelijkertijd betrekking hebben op koop en aanneming. Ook deze contracten vallen, voor zover alle toepassingsvoorwaarden voldaan zijn, onder de Woningbouwwet.
2.
Wanneer de Woningbouwwet toepassing vindt, heeft dat onder meer de volgende repercussies.
Voorwaarde 1: Wederkerige, schriftelijke overeenkomst
Overeenkomstig artikel 7 van de Woningbouwwet moet de overeenkomst schriftelijk worden aangegaan, er moeten immers een heel aantal vermeldingen verplicht in worden opgenomen (o.a. identiteit van de grondeigenaar, de totale prijs, nauwkeurige plannen, ...)
Bovendien moet de overeenkomst steeds wederkerig zijn, dit wil zeggen dat er beiden partijen bepaalde verbintenissen op zich nemen.
De kwalificatie van de overeenkomst is niet van belang, de inhoud ervan wél!
Wanneer er nagegaan moet worden of een bepaalde overeenkomst onder het toepassingsgebied van de wet valt zal enkel de inhoud en de bedoeling van de partijen bepalend zijn, ongeacht de kwalificatie (koop, aanneming van werk, …) die partijen eraan zouden hebben gegeven.
De wetgever heeft bewust gekozen voor een ruim toepassingsgebied, om te vermijden dat partijen zouden trachten de toepassing van de (strenge) Woningbouwwet uit te sluiten.
Opmerking: Bij de aankoop van een appartement dient de basisakte reeds bij de verkoop aanwezig te zijn. Wanneer de nieuwe appartementswet vanaf 01.01.2019 in werking zal treden is er tevens de mogelijkheid voor bouwheren/verkopers de mogelijkheid om de basisakte nog te wijzigen wanneer er tijdens het bouwproces nog wijzigingen zouden worden aangebracht aan het gebouw. Hiervoor dient dan een wijzigende basisakte opgesteld te worden. Het is immers niet ongewoon dat er tijdens het bouwproces nog wordt afgeweken van de oorspronkelijke beschrijving.
Uiteraard dienen er een aantal voorwaarden voldaan te zijn vooraleer overgegaan kan worden tot een wijzigende basisakte. Zo kunnen er o.a. maar wijzigingen worden aangebracht in de basisakte tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering. Bouwpromotoren hebben dus geen “carte blanche” om zomaar allerhande wijzigingen door te voeren…
Eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde woongelegenheid
Dit is de verkoop op plan waarbij zowel de grond wordt verkocht alsook de verbintenis wordt aangegaan om de werken te voltooien.
Je koopt een bepaald project samen met de grond van de projectontwikkelaar.
Ofwel: de verbintenis om te bouwen, doen bouwen of te verschaffen
Bouwen: Dit zijn o.a. “sleutel op de deur” projecten, maar ook algemene aannemingswerken kunnen hieronder vallen, indien de andere voorwaarden ook voldaan zijn uiteraard.
Doen bouwen: Met deze bepaling heeft de wetgever de projectontwikkelaars bedoeld. Projectontwikkelaars voeren zelf geen werken uit maar contracteren met één of meerdere aannemers om de werken voor hen uit te voeren.
Verschaffen: Dit kan eender welk contract zijn waarbij iemand een aantal noodzakelijke verrichtingen zal uitvoeren om het werk tot een goed einde te brengen, zonder daarbij zelf over te gaan tot het verwerken van materialen of zelf contracten af te sluiten m.b.t. de materiële uitvoering. Dit kunnen tal van verrichtingen zijn: de bouwvergunning of lening helpen bekomen; de bouwheer en de architect met elkaar in contact brengen; het coördineren van de werken, etc. Dit zijn m.a.w. tussenpersonen die een totaal dienstenpakket aanbieden om de bouw te kunnen realiseren.
Het appartement moet bestemd zijn voor enkel huisvestiging OF huisvestiging en beroepsdoeleinden
Een andere noodzakelijke voorwaarde om onder de Wet Breyne te vallen is dat de bestemming hoofdzakelijk gericht moet zijn op (private) bewoning.
De Woningbouwwet is echter niet van toepassing op gebouwen bestemd voor gemeenschappelijke bewoning zoals ziekenhuizen, studentenkoten, rusthuizen etc.
Een (volledig) appartementsgebouw is wel gericht op private bewoning, dus de wet zal hier wel toegepast worden, ook al gaat het om een volledige appartementsblok.
Ook wanneer er sprake is van een gemengd gebruik, zowel bestemd voor huisvesting als voor beroepsdoeleinden, is het noodzakelijk dat het onderdeel voor bewoning minstens evenwaardig is aan dat van de beroepsdoeleinden. Wanneer het onderdeel voor beroepsdoeleinden overheerst zal de Wet Breyne niet toegepast kunnen worden.
Wanneer een gelijkvloers wordt verkocht dat enkel onder commerciële doeleinden valt, zal de wet Breyne niet van toepassing zijn op die verkoopovereenkomst. Wanneer met bijvoorbeeld samen met het commerciële gelijkvloers een appartement voor bewoning koopt, zal de wet wel van toepassing zijn.
Een en ander is dus ook afhankelijk van de concrete omstandigheden en plannen van het project.
De koper/opdrachtgever is verplicht om voor de voltooiing van de werken een of meerdere stortingen te doen
Storting
De wetgever heeft bewust gekozen voor de term “storting” en niet voor “betaling”.
Een storting is een ruimer begrip dan betaling. Dit kan bijvoorbeeld zijn: een storting op een bankrekening, afgifte van een cheque, een som geld plaatsen op een rekening van de koper als waarborg, …
In de wet wordt geen minimum bedrag voorzien. Elke storting, hoe miniem ook, is voldoende om in aanmerking te komen.
Wanneer echter is overeengekomen dat de prijs pas achteraf volledig zal worden betaald is deze voorwaarde niet voldaan en is de Woningbouwwet niet van toepassing.
Voltooiing
Voltooiing wil zeggen dat de werken werden uitgevoerd volgens de regels van de kunst en volgens de overeenkomst.
Met een voorlopige oplevering wordt door de bouwheer erkend dat de werken werden voltooid, hetgeen uiteraard nog niet noodzakelijk wil zeggen dat ze ook werden aanvaard door de bouwheer.
Oplevering
Concreet zal de voltooiing geuit worden in een tweefasige opleving, een voorlopige en definitieve oplevering. Hierbij is het van belang dat deze opleveringen formeel dienen te gebeuren, in de vorm van een proces verbaal.
Na de voorlopige oplevering worden de zichtbare gebreken geacht te zijn aanvaard, tenzij deze worden vermeld in het PV van voorlopige oplevering uiteraard. Tevens zal vanaf het PV van voorlopige oplevering de waarborgtermijn beginnen lopen. Dit is een (in principe) eenjarige termijn waarbinnen de aannemer gehouden is de nodige herstellingen uit te voeren van vastgestelde gebreken of gebreken die nog opduiken.
Opmerking: het is dus van groot belang dat alle opmerkingen die er reeds zijn tijdens de voorlopige oplevering nauwgezet worden opgenomen in het PV. Zoniet worden zichtbare gebreken geacht te zijn aanvaard…
Bij de definitieve oplevering worden de uitgevoerde werken door de bouwheer aanvaard.
De data van oplevering zijn relevant voor het bepalen van de beginduur van de 10-jarige aansprakelijkheid.
Een projectontwikkelaar die nog eigenaar blijft van bepaalde kavelsIn deze specifieke situatie bepaalt een uitvoeringsbesluit bij de Wet Breyne :
De verkoper of de aannemer die eigenaar blijft van een gedeelte van het gebouw dat hij oplevert, oefent bij de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten geen der aan de mede-eigendom verbonden rechten uit.Indien voor de geldigheid van de voorlopige oplevering of van de eindoplevering van gemeenschappelijke gedeelten, de aanwezigheid van een van de mede-eigenaars is vereist en deze verzuimt te verschijnen binnen de redelijke termijn die de verkoper of aannemer hem bij deurwaardersexploot heeft gesteld, beslist, wat hem betreft, de rechtbank over de oplevering.
Op die manier kan een projectontwikkelaar of aannemer op de algemene vergadering de beslissingen omtrent de oplevering niet blokkeren, tegenhouden of wat dan ook.
Besluit:
Als deze voorwaarden tegelijkertijd zijn voldaan zal de Wet Breyne en zijn strenge voorwaarden van toepassing zijn, ook bij de aankoop van een appartement.
In geval van discussie zal een rechter steeds rekening moeten houden met de werkelijke bedoeling van de partijen en/of het werkelijk voorwerp van de overeenkomst en zal er niet zozeer naar de benaming worden gekeken.
De toepassing van de Woningbouwwet bij de aankoop van een appartement, en dus ook de bescherming die hiermee gepaard gaat voor de koper, is dus één van de zaken waar u rekening mee dient te houden bij de aankoop.
Wij wensen u alleszins een zorgeloos bouwtraject op deze nieuwbouwzondag.