Fiscaal : De registratie van vastgoedtransacties - Acte en main en registratiekosten

De termijn waarbinnen de registratie moet gebeuren bedraagt vier maanden na het afsluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst (“de compromis”). (art. 32, 4° Wet registratierechten). Reden waarom er na het afsluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst, naast de hypothecaire overschrijving, naderhand een authentieke akte voor de notaris moet worden verleden, waarvan nog vaak verkeerdelijk wordt gedacht dat dát het instrumentum van de eigenlijke koopovereenkomst is.

Art. 32, 4° W. Reg.: “De termijnen, binnen welke de aanbieding ter registratie moet plaat hebben van verplichtend aan de formaliteit der registratie onderworpen akte, zijn: voor akten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen overgedragen of aangewezen wordt, vier maanden.”

Sanctie niet nakomen registratieverplichting

Uiteraard zou deze regel een dode letter blijven indien er geen sanctie aan verbonden zou zijn om ze af te dwingen. 
Aldus: 

Art. 41, eerste lid, 1° W. Reg. : de ‘personen’ die hier toe gehouden zijn de akten niet binnen de voorgeschreven termijn hebben doen registreren aan een geldboete van minstens vijfentwintig euro onderworpen zijn. 

Art. 41, eerste lid, 1° W. Reg.: “ Verbeuren ondeelbaar een geldboete gelijk aan het bedrag der rechten, zonder dat ze lager dan vijfentwintig euro mag zijn: de personen die binnen de voorgeschreven termijnen, de akten of verklaringen niet hebben doen registreren welke zij gehouden zijn aan de formaliteit te onderwerpen of de in artikel 169ter, tweede lid, bedoelde betaling niet hebben gedaan.”

Wat als na het sluiten van de compromis door omstandigheden geen authentieke akte wordt verleden? 

Wat indien alle – of één van partijen de verkoopovereenkomst wensen te beëindigen? 

Indien de koper na het sluiten van de compromis de koop wil annuleren, heeft de verkoper uiteraard recht op de uitvoering van de overeenkomst. 

Art. 1184, tweede lid BW geeft de verkoper in dit geval twee opties: de verkoper kan de gedwongen uitvoering vorderen, wat erop neer komt dat koper de afgesproken prijs zal moeten betalen (art. 1650 BW). De andere optie is het vorderen van de ontbinding van het compromis, met bijkomende schadevergoeding. 

Art. 1184, tweede lid BW: “De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd, heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, wanneer de uitvoering mogelijk is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, met schadevergoeding.”

Art. 1650: “De hoofdverplichting van de koper bestaat in het betalen van de prijs op de dag en op de plaats bij de koop bepaald”

De gedwongen uitvoering, die op eerste zicht misschien het meest aantrekkelijk lijkt, houdt het grootste risico in. De kans is immers groot dat de koper insolvabel is en gewoonweg niet in staat is om aan zijn verbintenis te voldoen, bovendien zullen er nog steeds registratierechten verschuldigd zijn. De ontbinding van de overeenkomst lijkt hier in deze dus de beste optie van de twee. 

Toch is het denkbaar dat beide partijen, omwille van de kostprijs en de vaak lange duur, een gerechtelijke procedure willen vermijden. 

Wat indien beide partijen het er dus over eens zijn dat het minnelijk beëindigen van de overeenkomst de beste optie is? 

Volgens art. 2.9.4.2.9. VCF is het wel degelijk mogelijk om de koopovereenkomst minnelijk te beëindigen mét een beperking van de verschuldigde registratiekosten, er zal – indien er aan enkele voorwaarden is voldaan - nog slechts twee maal tien euro verschuldigd zijn. 
Art. 2.9.4.2.9. VCF bepaalt dat dit onder bepaalde voorwaarden weldegelijk mogelijk is, niettemin zullen er nog steeds registratierechten verschuldigd zijn ten belope van 10 Euro. 

Art. 2.9.4.2.9. VCF: “ §1. Een overeenkomst als vermeld in artikel 2.9.1.0.1, wordt onderworpen aan een tarief van 10 euro als ze niet bij authentieke akte is vastgesteld, en als binnen de termijnen, overeenkomstig artikel 32 of artikel 33 van het federale Wetboek van Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten, samen met de ter registratie aangeboden akte of het ter registratie aangeboden geschrift een schriftelijk vastgestelde overeenkomst ter registratie wordt aangeboden waarin alle partijen verklaren de eerste overeenkomst in der minne te hebben ontbonden of vernietigd of waarin ze verklaren dat een in de eerste overeenkomst uitdrukkelijk bedongen ontbindende voorwaarde al is vervuld.

Het tarief, vermeld in het eerste lid, geldt niet voor de inbrengen door een natuurlijke persoon van een woning in een Belgische vennootschap, noch voor overeenkomsten die onderworpen zijn aan het tarief, vermeld in artikel 2.9.4.2.4, § 1.

§ 2. De schriftelijk vastgestelde overeenkomst waarin alle partijen verklaren een overeenkomst, zoals omschreven in artikel 2.9.1.0.1, te hebben ontbonden of vernietigd of waarin ze verklaren dat een in die overeenkomst uitdrukkelijk bedongen ontbindende voorwaarde is vervuld, wordt geregistreerd tegen het tarief van 10 euro op voorwaarde dat die ontbonden of vernietigde overeenkomst :

- 1° niet bij authentieke akte is vastgesteld;

- 2° dateert van minder dan één jaar vóór de dagtekening van de ter registratie aangeboden overeenkomst.”

De overdacht mag nog niet bij authentieke akte zijn vastgesteld en de initiële overeenkomst moet samen met overeenkomst tot minnelijke nietigverklaring worden aangeboden. De initiële overeenkomst moet binnen een termijn van 4 maanden geregistreerd worden na de dagtekening (art. 32 en 33 W.Reg.)

Art. 32, 4° W.Reg.: “voor akten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen overgedragen of aangewezen wordt, vier maanden.”

Art. 33 W.Reg.: “De termijn, binnen welke de in artikel 31 voorziene verklaringen ter registratie moeten aangeboden worden, is vier maand ingaande met de datum van de vervulling van de voorwaarde welke de heffing van het recht geschorst."

→ Vergeet voor dit geval in de koopovereenkomst geen clausule op te nemen waarin men nog voorziet welke de schadevergoeding is die de partij lastens wie ontbonden wordt eventueel verschuldigd is!

Betalingsverplichting registratierechten ten aanzien van de fiscus

Naast de verplichting die op beide partijen rust om de akte ter registratie aan te beiden, zijn de eigenlijke registratierechten in principe te betalen door de koper, die het zakelijke recht verkrijgt.

Art. 2.9.2.0.1., lid 1 VCF: “De belastingplichtige is de verkrijger van het zakelijk recht.”

Verschuldigdheid registratierechten in de verhouding koper en verkoper
Artikel 1593 BW stelt dat de kosten van de akten en andere bijkomende kosten van de koop ten laste van de koper komen.

Art. 1593: “De kosten van de akten en andere bijkomende kosten van de koop komen ten laste van de koper”

Onder deze zeer algemene beschrijving moet worden verstaan:

• de kosten ten behoeve van de juridische zekerheid, kosten die rechtstreeks het gevolg van de koop zijn
• erelonen
• registratierechten 
• etc.

Voor de gehoudendheid tot kosten door de verkoper, voorziet het burgerlijk wetboek: 

Art. 1608 BW: “De kosten van de levering komen ten laste van de verkoper, en die van de afhaling komen ten laste van de koper, indien het tegendeel niet bedongen is.”

Art. 1606 BW: “De levering van roerende goederen geschiedt : Of door de werkelijke overgave, of door afgifte van de sleutels van de gebouwen waarin zij zich bevinden, of zelfs door de enkele toestemming van de partijen, indien de overgave niet kan geschieden op het ogenblik van de koop, of indien de koper de goederen reeds in een andere hoedanigheid in zijn macht had.”

Deze leveringsplicht strekt zich uit tot de toebehoren en alles wat voor haar blijvend gebruik bestemd is.  De (juridische) toebehoren van het onroerend goed zijn de vereiste attesten en documenten zoals het bodemattest, het energieprestatiecertificaat, keuring van de elektrische installaties… aangezien deze deel uitmaken van de leveringsplicht komt de kost om ze te bekomen in principe toe aan de verkoper.

Belangrijk is dat deze artikelen spelen in de verhouding tussen koper en verkoper, en inderdaad van aanvullend recht zijn, wat wil zeggen dat partijen hiervan onderling contractueel kunnen afwijken.

Naar een toepassingsgeval: afwijkende regeling “acte en main” en verhouding tot de registratieverplichting

Wanneer een verkoper die er zich in een clausule toe verbindt om ook “de kosten voor de akte” voor zijn rekening te nemen, is er sprake van ‘een acte en main.’ 

Vb.: De koper uit het buitenland is niet vertrouwd met onze wetgeving en de verkoper neemt deze last dan ook op zich.
→ De tegenovergestelde situatie is echter ook mogelijk, nl. wanneer de koper naast de kosten uit art. 1593 BW, ook nog deze van de verkoper op zich neemt, maar die bespreken wij in dit bestek niet.
Vb.:  Wanneer de koper de factuur van de makelaar betaalt, wat een kost is die in principe aan de verkoper toekomt. 

Een afwijkende regeling waarin alle kosten, rechten en erelonen die verband houden met de koop door de verkoper betaald worden is interessant gezien de koper vaak in een positie verkeert waarin de toepasselijke wetgeving hem niet volledig bekend is, dit is in het bijzonder zo wanneer men contracteert met een buitenlandse koper. 

De prijs die koper betaalt is een “all-in formule” waarin de betaalde prijs alle kosten omvat en dus ook meteen de nettoprijs inhoudt. 

Het spreekt voor zich dat men bij de verdeling onderling over de kosten van de koop – ook de registratierechten – desgevallend afwijkt van niet dwingende bepalingen, maar dat een en ander niet mag gebeuren met het oog op het ontwijken van belastingen of prijsbewimpeling.  

In de koopovereenkomst zal een clausule opgenomen worden die bepaalt dat de verkoper de kosten uit art. 1593 BW betaalt.

Men zal zich er in dergelijk geval voor behoeden dat men bij het incalculeren van deze kosten voorzichtig is en de raming of becijfering van deze kost uitsplitst van de verkoopprijs op zich (op straffe van mogelijke prijsbewimpeling of anderzijds op straffe van berekening van de registratierechten op het volledige bedrag dat de verkoper zou incasseren en waarin dan eigenlijk al net de registratierechten begrepen zijn…).

Inderdaad, de kosten moeten uit de verschuldigde prijs gefilterd worden voor men overgaat tot de berekening van de registratierechten. 

De fiscus voorziet tabellen met wettelijke kosten en aan de hand van een formule zal dan vervolgens de verkoopprijs checken. 

Wanneer er voor geopteerd wordt  gedeeltelijk te verkopen onder het stelsel van BTW (bijvoorbeeld registratierechten op de grond en BTW op het bouwwerk)  zal men de kosten moeten filteren uit de grondprijs en vervolgens de formule enkel op deze grondprijs toepassen. Een loutere stijlformule als “prijs alle kosten inbegrepen” zal niet de BTW en registratierechten omvatten die in dit geval nog steeds door de koper betaald dienen te worden. Indien dan nog registratierechten op het “all inn” bedrag worden berekend, is het aan te bevelen om een voorbehoud te maken voor deze hogere rechten en de verschuldigdheid daarvan.

Andersom, ingeval het goed wordt verkocht aan een prijs die in vergelijking met de prijs van gelijkaardige eigendommen aan de lage kant is, zal er een tekortschatting vastgesteld worden.
→ Het is aan te bevelen in de overeenkomst te bepalen wie in dat geval de kosten van deze extra verschuldigde rechten draagt.

In art. 1134 B.W. is voorzien dat de overeenkomst de partijen tot wet strekt. Dit wil zeggen dat eens een wilsovereenstemming bereikt is, de partijen gehouden zijn de overeenkomst te goeder trouw uit te voeren en er geen eenzijdige wijzigingen kunnen aangebracht worden. Belangrijk is het relatieve karakter van deze bepaling. 

Art. 1134 BW: “Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet. Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend. Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.”

Ze vermeldt nl. uitdrukkelijk ‘degenen die deze hebben aangegaan’. 

Het is perfect mogelijk dat de koper, in geval van volledige tenlasteneming door verkoper, alsnog wordt aangesproken door de belastingsadministratie voor de registratierechten.

Niettemin blijft de clausule in de onderlinge overeenkomst geldig en zal de koper deze rechten dan alsnog kunnen verhalen op de verkoper.

In het geval van prijsbewimpeling zal de boete ondeelbaar verschuldigd zijn door beide partijen, een afwijkend akkoord is niet tegenstelbaar aan de fiscus.

Michiel PIERAERTS                                     Astrid CLABOTS 
Zomerstagiair CLABOTS 2019