Blog

Het ABC van het hypothecaire woonkrediet

Het ABC van het hypothecaire woonkrediet

Bij de aankoop van een woning gaat menigeen over tot het afsluiten van een Hypothecaire lening.

Wat is dat, een hypothecaire lening ?

Inderdaad, de lening waarmee men een onroerend goed doorgaans financiert (behoudens inderdaad zakelijke investeringskredieten) noemt men een hypothecair krediet met onroerende bestemming.

‘Hypothecair’ omdat de bank aanspraak kan maken op de woning (die als het ware als onderpand fungeert) wanneer men er niet in slaagt het geleende geld terug te betalen en ‘met onroerende bestemming’ omwille van het feit dat men het krediet aangaat om de aankoop van een woning te financieren.

De wetgever definieert ..

Een wettelijke definitie vinden we terug in het Wetboek economisch recht (hierna: WER).

Art. I.9. 53°/1 WER: hypothecair krediet met een onroerende bestemming
“ de kredietovereenkomst gewaarborgd door een recht op voor bewoning bestemde onroerende goederen of een hypothecaire zekerheid die bestemd is voor de financiering van het verwerven of behouden van onroerende zakelijke rechten en de ermee verband houdende kosten en belastingen, of de herfinanciering van een dergelijke kredietovereenkomst.”

Soorten Hypothecaire leningen of woonkredieten

- Naast de gewone lening op afbetaling - die we naargelang aflossingsplan nog verder kunnen opdelen - is er ook het iets minder bekende concept van ‘kredietopening’.

De bank stelt een som geld ter beschikking en de ontlener beslist zelf wanneer en hoeveel deze opneemt. Op die manier kan men bijvoorbeeld eerst een stuk grond kopen, dan bouwen en eventueel later nog verbouwingswerken uitvoeren. Het grote voordeel hier is dat men de geplande werken over een langere termijn kan spreiden en dat er een wederopname van het reeds afbetaald bedrag mogelijk is zonder een nieuwe akte bij een notaris af te sluiten.

De wetgever definieert de beide formules als volgt :

Art. I.9. 48° WER: lening op afbetaling
“elke kredietovereenkomst, ongeacht de benaming of de vorm, waarbij geld of een ander betaalmiddel ter beschikking wordt gesteld van een consument, die zich ertoe verbindt de lening terug te betalen door periodieke stortingen.”
Art. I.9. 49° WER: kredietopening
“elke kredietovereenkomst, ongeacht de benaming of de vorm, waarbij koopkracht, geld of gelijk welk ander betaalmiddel ter beschikking wordt gesteld van de consument, die ervan gebruik kan maken door een of meerdere kredietopnemingen te verrichten onder meer met behulp van een betaalinstrument of op een andere wijze, en die zich ertoe verbindt terug te betalen volgens de overeengekomen voorwaarden.”

-In functie van aflossingstermijnen van hypothecaire leningen bestaan er verschillende formules, hier enkele voorbeelden:

  • Vast totaalbedrag per maand ( kapitaal + rente)
  • Vast bedrag kapitaal en afnemende rente: Een vast bedrag aan kapitaal en een bedrag rente dat maandelijks afneemt (naargelang het verschuldigde kapitaal mindert, zie art. VII. 144, 1° WER). De beginperiode van het aflossingsplan zal dus financieel het zwaarst zijn. Geleidelijk aan (maandelijks) betaalt men minder.
  • Stijgend totaalbedrag: U start met een lage kredietlast, met een maandelijkse stijging van 1,50 of 2%. Dit is interessant aangezien u waarschijnlijk meer zult verdienen naarmate u ouder wordt.
  • Eenmalige terugbetaling: U betaalt maandelijks rente, maar het kapitaal betaalt u in één keer terug op de vervaldag. Deze aflossingswijze is vooral interessant wanneer u een financiële meevaller verwacht in de toekomst.

Art. VII. 144, 1° WER: De debetrente wordt berekend
“1° in geval van aflossing, op het verschuldigd blijvend saldo;”

*Variabele of vaste rentevoet

Men kan opteren voor een vaste of veranderlijke rentevoet.

Wanneer men kiest voor een vaste rentevoet zal de het rentepercentage gedurende de hele looptijd van het aflossingsplan onveranderd blijven. Dit biedt dus zekerheid, rentestijgingen zullen geen invloed hebben op de verschuldigde rente.

Bij de variabele rentevoet zal men overeenkomen om na het verstrijken van een bepaalde termijn (minstens 1 jaar, zie art. VII. 143, §3, 2° WER) de oorspronkelijke rentevoet (art. VII. 143, §3, 4° WER) vermeerderd of verminderd te laten worden met de stijging of daling die deze heeft ondergaan. (art. VII. 143, §3, 6° WER). Onnodig te zeggen dat dit een zeker risico inhoudt. Nochtans heeft de wetgever dit risico weten te beperken, door het aanbrengen van een aantal beschermingsmechanismen.

Zo zal de verandering van de rentevoet- ten opzichte van de oorspronkelijke- verplicht beperkt moeten blijven tot een in de kredietovereenkomst bepaald aantal percentpunten (art. VII. 143, §3, 7° WER).

Daarnaast mag de verhoging van de rentevoet in het tweede jaar van uw aflossingsplan niet hoger zijn dan één percentpunt en in het derde jaar niet meer dan twee percentpunten. (art. VII. 143, §3, 8° WER)

Art. VII.143. §1 en §3, WER:
“§1. De periodieke rentevoet en de debetrentevoet zijn vast of veranderlijk. Indien één of meer vaste rentevoeten bedongen zijn, gelden deze voor de duur bedongen in de kredietovereenkomst.
§ 3. Indien de veranderlijkheid van de periodieke rentevoet overeengekomen werd, mag er slechts één rentevoet zijn per kredietovereenkomst. Op deze periodieke rentevoet zijn de volgende regels van toepassing :
2° de periodieke rentevoet mag slechts veranderen bij het verstrijken van bepaalde periodes die niet minder dan één jaar mogen bedragen;
4° de oorspronkelijke periodieke rentevoet is de rentevoet waartegen de rente wordt berekend die de consument verschuldigd is op het tijdstip van de eerste rentebetaling;
6° bij het verstrijken van de periodes bepaald in de kredietovereenkomst is de periodieke rentevoet voor de nieuwe periode gelijk aan de oorspronkelijke rentevoet vermeerderd met het verschil tussen de waarde van de referte-index verschenen in de kalendermaand die voorafgaat aan de datum van de verandering, en de oorspronkelijke waarde van die index.
7° onverminderd hetgeen bepaald is in 8° hierna, moet de kredietovereenkomst bepalen dat de verandering van de periodieke rentevoet beperkt wordt zowel in meer als in min, tot een bepaald verschil ten opzichte van de oorspronkelijke rentevoet, zonder dat dit verschil in geval van stijging van de periodieke rentevoet meer mag bedragen dan het verschil in geval van daling.
8° indien de eerste periode een kortere duur heeft dan drie jaren, kan een verhoging van de periodieke rentevoet niet tot gevolg hebben dat de rentevoet die van toepassing is gedurende het tweede jaar verhoogd wordt met meer dan wat overeenstemt met één procentpunt `s jaars ten opzichte van de oorspronkelijke rentevoet, noch dat de periodieke rentevoet die van toepassing is gedurende het derde jaar verhoogd wordt met meer dan wat overeenstemt met twee procentpunten `s jaars ten opzichte van die oorspronkelijke rentevoet.”

*Bedenktijd en/of herroepingsrecht?

In tegenstelling tot het hypothecair krediet met een roerende bestemming is er voor het hypothecair krediet niet voorzien in een herroepingstermijn. Wel voorziet de wet een ‘bedenktijd’. De wetgever bepaalt immers dat wanneer de kredietgever een concreet voorstel doet, dus een contract voorlegt, men over een termijn van veertien dagen beschikt om te beslissen of dit voorstel al dan niet aanvaard wordt. Binnen deze periode kan de kredietgever zijn voorstel niet intrekken en is het tot stand komen van de overeenkomst dus volledig afhankelijk van de wil van de ontlener. (art. VII. 127. 3§ WER)

Art. VII. 127. § 3. WER: “ De voorlegging van een kredietaanbod is verplicht voor een hypothecair krediet met een onroerende bestemming en voor het hypothecaire krediet met een roerende bestemming dat gepaard gaat met het vestigen van een hypothecaire zekerheid. Het kan slechts voorgelegd worden indien alle kosten die door de kredietgever kunnen gekend zijn ook daadwerkelijk worden vermeld en opgenomen in het jaarlijkse kostenpercentage. Dit aanbod vermeldt de geldigheidsduur van het aanbod en alle contractvoorwaarden met inbegrip van een aflossingsplan hetzij van het kapitaal en van de vervallen intrestbedragen, hetzij, bij wedersamenstelling van het kapitaal, de vermelding van het bedrag van de eenmalige terugbetaling van het kapitaal op de eindvervaldag van het krediet. Het kredietaanbod bindt de kredietgever voor minstens veertien dagen, en kan door de consument op elk ogenblik aanvaard worden.

*Wijzigen van de kredietovereenkomst (inkorten of verlengen)

Indien de ontlener de looptijd van het krediet wil inkorten, om welke reden dan ook (beter – of juist slechter fortuin…), kan voor deze hypothese in Flexibele Kredietovereenkomsten misschien een clausule teruggevonden worden die voorziet in een eventuele verlening/verkorting van de afbetalingstermijn, al is dit eerder uitzonderlijk.

Men kan natuurlijk de hypotheekgever altijd verzoeken om bijvoorbeeld de rentevoet of looptijd van het krediet aan te passen. Het staat de hypotheekgever echter vrij om hier al dan niet gehoor aan te geven. (art. VII. 145, 1° WER).

Ook mag er niet vergeten worden dat de hypotheekgever dossierkosten mag aanrekenen voor het wijzigen van de overeenkomst. (art. VII.145, 2° WER)

Art. VII. 145,1° en 2° WER: Bij een hypothecair krediet met een onroerende bestemming kan de consument de kredietgever verzoeken wijzigingen aan te brengen aan de voorwaarden en/of zekerheden van de lopende kredietovereenkomst. De kredietgever is vrij om al dan niet in te gaan op dit verzoek. Deze wijzigingen kunnen slechts betrekking hebben op :
een nieuwe periodieke rentevoet, de inkorting of de verlenging van de looptijd, de vervanging van een wijze van terugbetaling door een andere, de tijdelijke opschorting van betaling van kapitaalaflossingen of wedersamenstellende premies en, onverminderd de toepassing van artikel VII.143 en de daarin opgenomen beperkingen, de veranderlijkheid van de periodieke rentevoet;
2° de gehele of gedeeltelijke doorhaling van de inschrijving op de in hypotheek verleende onroerende goederen, de vervanging van een zekerheid door een andere, de vestiging van een bijkomende zekerheid, de hernieuwing van een zekerheid, de bevrijding van een consument van zijn kredietverbintenissen of de toevoeging van een nieuwe consument.
...
Voor de wijzigingen aan lopende kredietovereenkomsten of indien de consument verzoekt om duplicata van reeds afgeleverde documenten, mag de kredietgever dossierkosten aanrekenen krachtens het tarief in voege op het ogenblik van het verzoek van de consument nadat de consument het kredietaanbod heeft aanvaard. De kredietgever verwijst in zijn kredietaanbod naar het in voege zijnde tarief.

*Vervroegde terugbetaling van het krediet

Niettegenstaande hetgeen in de vorige paragraaf vermeld werd over het aanpassen van de kredietovereenkomst, heeft de kredietnemer te allen tijde het recht het volledige kapitaal van het ontleende bedrag in één keer terug te betalen.

De overige intresten, die normalerwijze de komende maanden en jaren verschuldigd zou zijn indien men zich aan het afbetalingsplan zou houden, zijn niet langer verschuldigd (art. VII. 147/11, §1, eerste lid WER).

Daarnaast heeft men ook het recht om één maal per jaar een gedeeltelijke terugbetaling te doen. Wanneer deze terugbetaling 10% of meer van het kapitaal bedraagt geldt deze beperking niet en kan men dus onbeperkt vervroegde terugbetalingen doen.

Het is steeds vereist dat men de hypotheekgever tien dagen voor de terugbetaling op de hoogte brengt door middel van aangetekende zending. (art. VII. 147/11, §1, tweede en derde lid WER)

Opgelet: de hypotheekgever mag in geval van vervroegde terugbetaling wel een wederbeleggingsvergoeding vragen. Deze vergoeding mag maximaal drie maanden intrest op het terugbetaalde bedrag bedragen. (art. VII. 147/12, §1, laatste lid WER)

Bv. Een hypothecaire lening van 100.000 EURO, men betaalt 30.000 EURO vervroegd terug ( aan rente 3%). Men betaalt 225 EURO aan wederbeleggingsvergoeding.
Bewerking: 3% van 30000 EURO is 900 EURO --> 3/12 (3maanden) * 900 EURO= 225 EURO
Art. VII.147/11. § 1: “De consument heeft te allen tijde het recht om het verschuldigd kapitaalsaldo vervroegd terug te betalen. In dat geval heeft hij recht op een verlaging van de totale kosten van het krediet voor de consument die overeenstemmen met de intresten en de kosten verschuldigd voor de resterende duur van de kredietovereenkomst.

Behoudens andersluidend beding in de kredietovereenkomst, heeft de consument te allen tijde het recht het kapitaal gedeeltelijk terug te betalen. In dat geval heeft hij recht op een verlaging van de totale kosten van het krediet voor de consument die overeenstemmen met de intresten en de kosten verschuldigd voor de periode waarop de vervroegde terugbetaling betrekking heeft. Het andersluidend beding mag niet uitsluiten dat er eenmaal per kalenderjaar een gedeeltelijke terugbetaling is, noch dat er terugbetaling is van een bedrag gelijk aan minstens 10 % van het kapitaal.

De consument die wenst, geheel of gedeeltelijk, vervroegd zijn krediet terug te betalen, brengt de kredietgever ten minste tien dagen voor de terugbetaling bij aangetekende zending van zijn voornemen op de hoogte.”

Art. VII.147/12. § 1. WER: “De kredietgever mag een vergoeding bedingen voor het geval van een gehele of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling. Deze vergoeding dient berekend te worden, aan de periodieke rentevoet van het krediet, op het bedrag van het verschuldigd blijvend saldo. Voor deze berekening dient dat bedrag, wanneer er een toegevoegd contract is waarvan de afkoopwaarde niet aangewend wordt voor de terugbetaling, verminderd te worden met die afkoopwaarde. Bij gedeeltelijke terugbetaling worden deze regels proportioneel toegepast. Deze vergoeding mag niet méér bedragen dan drie maanden intrest.”

*In dat verband : het overbruggingskrediet

Wat doet men bij de aankoop van een andere woning, indien er voor een huidige woning een hypothecaire lening was afgesloten die nog lopende is ?

Velen gaan dan aan de slag met een overbruggingskrediet?

Er wordt dan maar een gedeelte geleend, nu men kan rekenen op de opbrengst van de verkoop van de vorige woning en die men uiteraard zal aanwenden om dat krediet vervolgens af te betalen.

Veelal zijn de voorwaarden van dergelijk overbruggingskrediet flexibel (enkel betaling van intresten, het eigenlijke kredietbedrag wordt na verkoop van de vorige woning afgelost).

Het afsluiten van dergelijk overbruggingskrediet is niet altijd de aangewezen oplossing. Soms kan de verdere afbetaling van de eerste krediet toch voordeliger zijn. Men laat zich best goed informeren hierover.

*Fiscaal voordeel

Een hypothecaire lening voor de eigen woning geeft recht op een woonbonus in de vorm van een belastingvermindering. Deze belastingvermindering bedraagt 40% van een basisbedrag dat eventueel verhoogd wordt met 760 EURO - indien het naast de eigen woning ook de enige woning is - en met 80 EURO wanneer men minstens 3 kinderen ten laste heeft in het inkomstenjaar waarin men de lening aangaat.

bv. Men gaat een lening aan voor de financiering van de enige en eigen woning op 16 februari 2017. Op 25 november 2017 krijgt de ontlener een derde kind. Totale belastingvermindering: 1520 + 760 + 80 * 40% = 944 EURO

Het issue van de woonbonus staat vandaag in het politieke landschap onder spanning.

We zullen zien wat de volgende legislatuur met zich mee brengt op dat vlak …

Michiel PIERAERTS                                        Astrid CLABOTS
Zomerstagiair CLABOTS 2019