Het gebruik van de gemeenschappelijke delen

Zoals reeds uiteengezet in aflevering 3 zullen er een aantal wijzigingen worden aangebracht aan de verplichte vermeldingen van het reglement van interne orde en het reglement van mede-eigendom.

1.
Éen van deze wijzigingen in het reglement van mede-eigendom heeft betrekking op het gebruik van de gemeenschappelijke delen door de mede-eigenaars of bewoners.

De toekomstige wijziging ziet eruit als volgt:

Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten. De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemeenschappelijke delen, tenzij anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule;

2.
Het algemene principe dat de mede-eigenaren de gemeenschappelijke delen op gelijke wijze mogen gebruiken blijft aldus behouden.Gemeenschappelijke delen zoals de lift, trappenhal, kelder etc., mogen in principe dus door alle mede-eigenaren worden gebruikt.

De afwijking op dit principe bestaat erin dat de mogelijkheid kan worden voorzien dat een bepaald gemeenschappelijk deel niet door alle mede-eigenaren mag worden gebruikt. In dat geval spreken we van een exclusief gebruiksrecht.

In dergelijke gevallen mag het bewuste gemeenschappelijke deel enkel worden gebruikt door één of bepaalde mede-eigenaren.

Dit is niet nieuw …

3.
Onduidelijkheid troef: is een exclusief gebruiksrecht een persoonlijk of zakelijk recht?

Tijdens de voorbereidende werken van de nieuwe wet heeft de wetgever oog gehad voor dit vaak voorkomende privatieve en exclusieve gebruiksrecht op bepaalde gemeenschappelijke delen en meer in het bijzonder voor de interpretatieproblemen die daarrond willen rijzen.

4.
Deze rechten worden vaak reeds toegekend aan bepaalde mede-eigenaren in de statuten.
In de parlementaire voorbereiding geeft men volgende definitie aan dit exclusieve gebruiksrecht:

“… biedt de mogelijkheid om het gebruik van bepaalde gemeenschappelijke gedeelten voor te behouden voor de eigenaar van een gegeven kavel, die de lasten en het onderhoud ervan alleen op zich neemt, terwijl de belangen van de mede-eigendom behouden blijven.”

Te denken valt aan een stukje tuin, aanpalend aan een gelijkvloers appartement, waarvan het gebruik maar ook het onderhoud wordt toegekend aan de eigenaar van dat appartement.

Enkele andere voorbeelden:

- Naast een ondergrondse parking waar elke mede-eigenaar zijn eigen parking heeft, zijn er voor het gebouw enkele exclusieve parkeerplaatsen voorzien die enkel mogen worden gebruikt door de eigenaren van de penthouses;
- De eigenaren van de appartementen op de bovenste verdieping hebben een exclusief gebruiksrecht op het dakterras;
- De gelijkvloerse appartementen hebben een exclusief gebruiksrecht op de strook voortuin gelegen voor hun appartement; hetzelfde komt vaak voor met parkeerplaatsen gelegen aan/tegen het appartement.

5.
Tot op heden bestond er zoals gezegd veel discussie rond de juridische kwalificatie van deze exclusieve gebruiksrechten op de gemeenschappelijke delen.

Enerzijds stelt men dat het gaat om een persoonlijk recht. Dit wil zeggen dat dit exclusieve gebruiksrecht verbonden is aan de persoon (de eigenaar van een privatieve kavel in dit geval). Wanneer deze mede-eigenaar zijn appartement verkoopt dan dooft dit recht in principe uit en kan de nieuwe eigenaar niet van dit voordeel genieten…

Andere auteurs waren dan weer de mening toegedaan dat dergelijke rechten niet verbonden kunnen zijn aan personen maar moeten “kleven” aan het appartement zelf. Deze andere strekking vond dan ook dat de exclusieve gebruiksrechten moeten worden gekwalificeerd als een erfdienstbaarheid, hetgeen een zakelijk recht is. In dat geval zou de verkoop van een kavel niet tot gevolg hebben dat het exclusieve recht uitdooft en simpelweg mee overgaat op een nieuwe eigenaar.Een andere, nadelige implicatie van zo een kwalificatie is dat dit recht eeuwigdurend is en de VME dus niet zomaar een einde kon stellen aan het recht.

6.
Eindelijk een duidelijk wettelijk kader voor zakelijke gebruiksrechten

Met de nieuwe wettelijke bepaling wordt er een einde gemaakt aan de onduidelijkheid die heerst omtrent het statuut van de exclusieve gebruiksrechten, die in de nieuwe wet “zakelijke gebruiksrechten” zullen heten.

Vanaf de inwerkingtreding van de wet zullen dergelijke gebruiksrechten worden gekwalificeerd als een (contractuele) erfdienstbaarheid, die in het (notariële) reglement van mede-eigendom zullen moeten worden ingeschreven.

Een erfdienstbaarheid is een recht met zakelijke werking. Dit houdt in dat een erfdienstbaarheid in de regel eeuwigdurend is én dat zij verbonden is aan een onroerend goed, in zake de privatieve kavel, en niet aan een persoon.

De wetgever besefte dat door de kwalificatie van een zakelijk gebruiksrecht als een erfdienstbaarheid, dit recht ook eeuwigdurend zou worden, hetgeen op latere tijdstippen een probleem zou kunnen opleveren.

Op dit vlak is dan nu ook voorzien in een afwijkende procedure voor de Algemene Vergadering om tóch te kunnen afwijken van het verschaffen van een zakelijk gebruiksrecht.

Het kan immers niet zijn dat een VME nooit wijzigingen zou kunnen aanbrengen aan dit recht of het zelfs afschaffen…

De Algemene Vergadering zal in de toekomst met een meerderheid van 2/3e kunnen beslissen over de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten, op voorwaarde dat dit wordt gemotiveerd door een rechtmatig belang van de VME.

In de nieuwe wet wordt zelf voorzien in een schadevergoeding ten voordele van de betrokken mede-eigenaar wanneer de wijziging of intrekking van het zakelijk gebruiksrecht schade zou veroorzaken.

Een en ander zal uiteraard moeten worden beslecht door de Vrederechter…

Vanzelfsprekend zal deze schade des te groter zijn wanneer het zakelijke gebruiksrecht reeds in de oorspronkelijke statuten was toegekend, zonder verwijzing naar een louter gedogen dat op enig tijdstip kan worden ingetrokken…