Het vermogen van de VME

Omwille van het feit dat financiële moeilijkheden in VME’s zeer regelmatig voorkomen heeft de wetgever ervoor gekozen om een aantal ingrepen door te voeren in artikel 577-5, paragrafen 3 en 4.

Zo moeten vaak andere mede-eigenaren opdraaien voor het verzuim of onvermogen van andere mede-eigenaren, en dit vaak bij gebrek aan daadwerkelijke maatregel tot invordering.

Een meer fundamenteel probleem vandaag is het feit dat sommige VME’s niet al te veel middelen hebben of nagenoeg geen reservekapitaal, en toch voor grote onderhoudswerken en herstellingen van het gebouw staan. Heel wat verenigingen zijn immers opgericht in de jaren ’70. Hierdoor zijn ze vandaag verouderd en vaak toe aan de nodige opfrissing.

Hier komt dan ook nog eens bij dat de verplichtingen inzake isolatie en energie steeds strenger worden, ook voor appartementsgebouwen. Een voorbeeld hiervan is de dakisolatienorm, die tegen 2020 ook in de appartementsgebouwen in orde dient te zijn. Zo niet zullen alle appartementen, ook degene die níet onder het dak gelegen zijn, strafpunten toegekend krijgen.

In de huidige wetgeving staan de bepalingen omtrent het vermogen van de VME verspreid in de wet. De wetgever was echter de mening toegedaan dat dit voortaan gegroepeerd dient te worden in één artikel, namelijk artikel 577-5 BW.

Het nieuwe artikel 577-5, §3 zal als volgt worden geformuleerd:

§ 3. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal.

Onder “werkkapitaal” wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemene delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.

Onder “reservekapitaal” wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.

De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van medeeigenaars kan met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen.

Die bedragen moeten op diverse rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend;

Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering bepaalde periodieke bijdragen van de mede-eigenaars. De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten;

Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden tot de betaling van die lasten. De syndicus deelt bij de oproep tot kapitaalinbreng aan alle betrokken partijen mee welk deel bestemd zal zijn voor het reservekapitaal.

Aanleg van een reservekapitaal voortaan verplicht

De definities van het werk- en reservekapitaal blijven onder de nieuwe wet ongewijzigd, zij worden slechts verplaatst van art. 577-11 naar artikel 577-5 BW. Ook de afscheiding tussen de verschillende bankrekeningen, op naam van de VME, blijven in de nieuwe wet behouden (voorheen in art. 577-8).

Een belangrijke nieuwigheid is dat de aanleg van een reservekapitaal voortaan verplicht zal zijn, vanaf een bepaalde tijd na datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen (5 jaar).

Waar voorheen de aanleg van een reservekapitaal in een VME moest worden goedgekeurd door de AV, heeft de wetgever er nu voor gekozen om dit om te keren. Namelijk, de AV kan alsnog beslissen om géén reservekapitaal aan te leggen, mits men hiervoor een 4/5e meerderheid behaald (opting – out …).

Ook wat betreft de grootte van de reserve die zal worden aangelegd heeft de wetgever besloten zich hierin te mengen en een minimum op te leggen. Anders zou de verplichting in vele gevallen immers dode letter blijven. Het reservekapitaal dat moet worden aangelegd mag in geen geval lager zijn dan 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het jaar ervoor.

Naast de verplichtende aanleg van dit reservekapitaal, zal zich dan in de toekomst de vraag opwerpen naar een deugdelijk beheer van deze reserve. Is dit kapitaal vatbaar voor beleggingen ? etc… ?

De verplichte aanleg van het reservekapitaal zal door velen toegejuicht worden, door anderen niet.

Te zeer leeft het besef dat het gespaarde kapitaal “kleeft” aan het gebouw en as such bij verkoop niet recupereerbaar is.

Dit dient evenwel anders te worden beoordeeld…

Men zal merken dat het voorhanden zijn van dergelijk “fonds” voor elke kandidaat koper een belangrijk doorslaggevend argument kan zijn en dit zal zich ongetwijfeld vertalen in de koopprijs van een appartement. Bovendien worden beslissingen over noodzakelijke werken minder gehypothekeerd door financiële bezwaren en kunnen de werken vlotter worden uitgevoerd. Dat betekent dat gebouwen in betere staat blijven. Ook dat heeft een positieve repercussie op de waarde van het vastgoed.

Een mentaliteitswijziging dringt zich op, wat dit gegeven betreft..

Incassoprocedure bijkomend vereenvoudigd

Een bijkomende vereenvoudiging inzake de incassoprocedure binnen de VME is de nieuwe bepaling dat de syndicus voortaan “alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen kan nemen voor de invordering van de lasten”.

Waar men vandaag nog vaak dient te wachten op het akkoord van de AV zal het in de toekomst eenvoudiger zijn voor de syndicus om achterstallen, al dan niet door tussenkomst van een advocaat, in te vorderen.

In de rechtspraak en rechtsleer bestaat er momenteel controverse of een syndicus een incassoprocedure mag starten jegens een nalatige mede-eigenaar zonder voorafgaandelijke toestemming van de AV.

Deze ingreep zou de invordering van achterstallen in ieder geval vlotter moeten laten verlopen.

Indien de betaling uitblijft, en de betrokken mede – eigenaar gaat uiteindelijk over tot verkoop van zijn kavel – waarmee hij met de noorderzon dreigt te verdwijnen – heeft de wetgever voorzien in een mechanisme voor de VME om haar rechten gevrijwaard te zien worden.

Art. 577-11/1 BW:

“Bij het verlijden van de authentieke akte moet de instrumenterende notaris de door de uittredende mede-eigenaar verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten, daaronder begrepen de kosten van gerechtelijke en buitengerechtelijke invordering, afhouden. De instrumenterende notaris betaalt echter eerst de bevoorrechte, de hypothecaire schuldeisers of de schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering.

Indien de uittredende mede – eigenaar deze achterstallen of kosten betwist, brengt de instrumenterende notaris binnen drie werkdagen na het verlijden van de authentieke akte als syndicus daarvan bij aangetekende zending op de hoogte.

Bij ontstentenis van kennisgeving van een bewarend of van een uitvoerend beslag binnen de twintig werkdagen na de verzending van de in het twee lid bedoelde aangetekende zending, kan de notaris rechtsgeldig het bedrag van de achterstallen aan de uittredende mede – eigenaar betalen”.

De bedoeling van deze bepaling is om de invordering van achterstallige bijdragen zoveel mogelijk te waarborgen.

Wanneer de notaris bij de verkoop van een onroerend goed (appartement in dit geval) de rangregeling opmaakt zal hij rekening houden met de achterstallige bijdragen van een overdragende (voortaan “uittredende” genoemd) mede-eigenaar.

Hoewel opgenomen in een rangregeling, heeft onze Belgische wetgever er voor gekozen om aan de VME geen eigen bijzonder voorrecht toe te kennen. Enkel de mogelijkheid om onmiddellijk de kans te krijgen om over te gaan tot beslaglegging, hetzij bewarend, hetzij uitvoerend.

Mogelijks kan een beroep gedaan worden op algemene voorrechten (voorrecht i.f.v. kosten tot behoud van de zaak, … ); zeker in tijden van grote kostelijke renovatiewerken kan dit een belangrijke mogelijkheid betekenen om bij voorrang openstaande achterstallen te recupereren, hetgeen doorgaans niet evident is …

Vruchtgebruiker en blote eigenaar: wie betaalt de bijdragen in de gemeenschappelijke delen?

Een bijkomend issue inzake de bijdragen aan de gemeenschappelijke delen is het feit dat het eigendomsrecht vaak verdeeld is tussen een vruchtgebruiker en blote eigenaar(s).

Immers, de langstlevende echtgenoot krijgt automatisch het vruchtgebruik bij overlijden van de andere. Hierdoor is het vandaag een feit dat het eigendomsrecht van heel wat appartementen op die manier verdeeld is.

Vaak is er discussie tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar over wie de kosten voor de gemeenschappelijke delen op zich zal nemen, te meer wanneer het gaat om bijdragen aan grotere werkzaamheden in het gebouw.

Er is al heel wat inkt gevloeid over de vraag of de vruchtgebruiker en blote eigenaar ondeelbaar gehouden zijn tot de gemeenschappelijke kosten. De rechtsleer staat hier vaak negatief tegenover…

Uit de parlementaire voorbereiding blijkt tevens dat de wetgever waarde hecht aan het feit dat de syndicus steeds moet meedelen welke delen gebruikt zullen worden voor het reservekapitaal:

“De voorgestelde bepaling beoogt de invoering van hoofdelijkheid in geval van vruchtgebruik van een kavel, met de verduidelijking dat de syndicus evenwel een mededeling moet doen met betrekking tot het deel van de oproep tot kapitaalinbreng dat aangewend zal worden voor het reservekapitaal en dat dus overeenstemt met een niet-periodieke uitgave. Tussen partijen moet deze, in fine, door de blote eigenaar worden gedragen.”

Op die manier kunnen de vruchtgebruiker en blote eigenaar onderling nagaan wie elke kosten draagt.