1.
In de Wet Breyne (“koop op plan”) is voorzien dat bij het afsluiten van een koopovereenkomst van óók een appartement op plan onder meer en op straffe van nietigheid de nauwkeurige beschrijving van privatieve en gemeenschappelijke delen die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst in de overeenkomst moet worden opgenomen.
Daarmee is de basisakte reeds ab initio, nog voor het gebouw is gerealiseerd, noodzakelijk op te stellen.
Nochtans is het niet ongewoon dat er tijdens het eigenlijke bouwproces nog afgeweken wordt van deze oorspronkelijke beschrijving.
2.
Dat kan nadien tot “heibel” leiden. Niet in het minst nu bijvoorbeeld het delen van kosten en lasten nog vaak “oppervlakteafhankelijk” is, en precies wijzigingen tijdens het bouwproces kunnen daarstellen dat de oorspronkelijk opgegeven oppervlakten en dus aandelen niet meer overeenstemmen met de werkelijkheid.
Vb. Iemand stelt de vraag om twee appartementen op een verdieping samen te voegen en palmt daardoor een deel van de gemeenschappelijke gang in als privatief deel, uiteraard zelfs via vergoeding daarvoor. Dit moet worden aangepast.
De “drempel” om de aanpassing van de basisakte nog door te voeren, is vaak hoog … want dit vraagt een nieuwe passage bij de notaris, de communicatie van de vernieuwde tekst aan alle, soms veel, mede – eigenaren en daarbij de kost die daarmee gepaard gaat …
Bovendien gaf de oorspronkelijke bouwheer (aannemer, projectontwikkelaar, …) graag “niet thuis” wanneer verzocht werd om de oorspronkelijke basisakte aan te passen aan de uiteindelijke realiteit.
3.
De wetgever heeft hieromtrent duidelijkheid verschaft en in een procedure voorzien voor de hypothese waarin dergelijke aanpassing zich opdringt.
Wij lezen en passen vanaf 01.01.2019 toe als volgt :
Art. 577-4. § 1. De basisakte en het reglement van medeëigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte.De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.(…)2 § 1/1.
De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de betrokken gemene delen wijzigingen aan de statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend dragen de kosten voor deze wijziging.Deze partijen zenden per aangetekende zending aan alle andere mede-eigenaars een ontwerp van de wijzigende statuten, minstens twee maanden voorafgaand aan het verlijden van de wijzigende akte, waarin de contactgegevens van de instrumenterende notaris uitdrukkelijk zijn vermeld. Op straffe van verval van zijn rechten, moet een mede-eigenaar binnen twee maanden na de ontvangst van deze zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging via aangetekende zending aan de betrokken notaris en, in voorkomend geval, in rechte treden.
Hiermee kan de voor de wijziging verantwoordelijke bouwheer tot de orde geroepen worden om zijn verantwoordelijkheid terzake op te nemen en het nodige te doen.
Anderzijds is hier afgebakend in hoeverre de aanpassingen, na verkoop, op die manier überhaupt mogelijk zijn : eerdere kopers genieten bescherming door een zeker inspraak die zij toch krijgen.
Besluit:
De wetgever heeft voorzien dat er voor afwijkende bouwwerken die een wijziging van de basisakte vereisen een duidelijke procedure voorhanden is.
Hierbij komt tot uiting dat de bouwheer terzake zijn verantwoordelijkheid moet opnemen, doch zich anderzijds geen te brede marge kan toemeten gezien een duidelijk mechanisme van inspraak voorzien van de andere mede – eigenaren die de oorspronkelijke basisakte onderschreven.