De handelaar op het gelijkvloers laat zijn cliënteel toegang verschaffen tot de handelszaak via de gemeenschappelijke inkomhall. De bewoners van het appartementsgebouw zijn “not amused” over deze drukte … Op de Algemene Vergadering wordt geopperd om deze toegang te verbieden …
Wat nu ?
1. Private – v. gemeenschappelijke delen
Vooreerst zetten wij voor een goed begrip het onderscheid tussen de privatieve - en gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw nog eens uiteen.De handelaar die privatief eigenaar wordt van een handelspand in een appartementsgebouw, wordt uiteraard mede – eigenaar van de gemeenschappelijke delen van dat gebouw.
Gemeenschappelijke of gemene delen zijn onderdelen van een gebouw die door alle mede-eigenaren mogen worden gebruikt.In de basisakte van het gebouw wordt bepaald welke onderdelen gemeenschappelijk zijn.
Vbdn : de lift, de hal, een gemeenschappelijke tuin, …
De private delen van een gebouw, oftewel privatieven, zijn de delen die enkel door de eigenaar mogen worden gebruikt.
Vbdn : een privé garage, privé terras, het appartement zelf, ...
De eigenaar bepaalt zelf of hij werkzaamheden uitvoert aan de privatieve delen.
2. Uitsluiting om gemeenschappelijke delen te gebruiken door de mede – eigenaar of andere zakelijke gerechtigden (huurder, …) ?
Het staat in ieder geval vast dat élke mede-eigenaar gebruik mag maken van de gemeenschappelijke delen. Zelfs wanneer zij deze eigenlijk in de regel niet nodig zouden hebben, bijvoorbeeld: de eigenaar van een gelijkvloers appartement mág de lift gebruiken. Het is een VME dan ook niet toegestaan om die rechten van de mede-eigenaars zomaar te ontnemen. Dit zou een inbreuk op het eigendomsrecht uitmaken…
Opgelet! Er dient evenwel rekening gehouden te worden met de mogelijkheid dat aan sommige eigenaren een exclusief gebruiksrecht op bepaalde gemeenschappelijke delen is toegestaan.
Vbdn : de eigenaar van het gelijkvloers appartement krijgt een exclusief gebruiksrecht op een tuinstrookje dat tot de gemeenschappelijke delen behoort, een extra stukje parking uitsluitend bestemd voor de eigenaren van de penthouses in een appartementsgebouw, …
! Het bekomen van een exclusief gebruiksrecht verschaft geen eigendomstitel.
! Op grond van dit exclusief gebruiksrecht kan men geen daden van beschikking (vb: verkopen, vruchtgebruik op geven) stellen m.b.t. het gemeenschappelijke deel. Bovendien wijzigt de toekenning van dit exclusief recht niets aan de verhoudingen in de aandelen, deze blijven ongewijzigd.
In geval van dergelijk toegekend exclusief gebruiksrecht, kan aan bepaalde andere mede-eigenaren natuurlijk wél worden verboden om dat specifieke gemeenschappelijke gedeelte te gebruiken.
3. Oplossing door middel van aanpassingswerken ?
De problematiek hoger vermeld, zou opgelost kunnen worden door bouwwerkzaamheden in het gebouw (verlegging inkom handelszaak indien bouwtechnisch mogelijk); dit zal wellicht werken aan de gemeenschappelijke delen vergen waarvoor de Algemene Vergadering tot op heden nog steeds toestemming moet verlenen met een gekwalificeerde meerderheid van 3/4 van de stemmen, tenzij dit ook een bestemmingswijziging teweeg brengt waarbij zelfs een 4/5 meerderheid vereist is.
Deze oplossing kan misschien gecombineerd worden met de toekenning van … een exclusief gebruiksreden van gemene delen voor uitbating van de handelszaak.
Met de gekwalificeerde meerderheid van 3/4 kan beslist worden over het beheer en het genot van de gemeenschappelijke delen. Met een meerderheid van 4/5 kan daarenboven op die wijze “beschikt” worden over het gemeenschappelijk onroerend goed.
4. Toegang ontzeggen tot cliënteel
Het voorgaande speelt enkel in de verhouding tussen de mede-eigenaren, met doorwerking naar houders van zakelijke rechten (huurders, …).
De vraag kan gesteld worden of de bezoekers van de mede-eigenaren verboden kunnen worden om de gemeenschappelijke delen te betreden (in dit geval klanten)?
Over het algemeen geldt de regel dat ook de bezoekers van de mede-eigenaren de gemeenschappelijke delen mogen gebruiken. Klanten van een gelijkvloerse handelszaak mogen m.a.w. via de gemeenschappelijke inkomhal de zaak betreden.
Wanneer deze klanten werkelijk voor overlast zouden zorgen, bijvoorbeeld afval achterlaten, roken in de hal, kan er evenwel sprake zijn van bovenmatige burenhinder welke voortvloeit uit het gebruik van de private handelskavel.
De Algemene Vergadering zal dan de private eigenaar of zakelijk gerechtigde in gebreke stellen en zich desgevallend richten tot de Vrederechter op basis van art. 544 B.W. , en/of op basis van een zijdelingse vordering opzichtens een huurder …).
Deze zal dan oordelen of er sprake is van bovenmatige burenhinder en maatregelen opleggen ter herstelling van het onevenwicht.
5. Besluit
Een VME kan niet zelfstandig beslissen om aan een eigenaar, diens huurder, de bezoekers van een private kavel de toegang tot de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw te verbieden.
In geval van bovenmatige hinder, zal het probleem ter beoordeling moeten worden voorgelegd aan de Vrederechter.
Tip : Vandaag de dag zijn bovendien patstellingen als deze “gesneden koek” voor een ander traject dan het gerechtelijke … met name de aanstelling van een bemiddelaar.