Blog

Tuin huurwoonst onderhouden

Tuin huurwoonst onderhouden

In hoeverre is de huurder verplicht de tuin van het huurhuis te onderhouden?
Is de huurder, die een woning met tuin huurt, verplicht deze tuin te onderhouden. En wie hoort iets te ondernemen in geval van extreme droogte, of.. buxusmot … ? Een mol die het gazon omwoelt... ?

Naar meer duidelijkheid in het Vlaams Huurdecreet 

Kleine huurherstellingen

In art. 26 Vlaams Huurdecreet is voorzien als volgt : 

Artikel 26 Vlaams Huurdecreet: Onderhouds- en herstellingsplicht huurder

“ De huurder is verantwoordelijk voor de kleine herstellingen. Daarnaast moet de huurder instaan voor enerzijds de herstellingen die nodig zijn door een gebruik in strijd met de bestemming of met een gebruik als een goede huisvader en anderzijds voor de herstellingen die nodig zijn door een tekortkoming aan zijn meldingsplicht bedoeld in artikel 28, § 2, tenzij hij aantoont dat de verhuurder zonder melding tijdig kennis had van de nodige herstellingen. Herstellingen die alleen nodig zijn door ouderdom of overmacht, zijn echter ten laste van de verhuurder.

De Vlaamse Regering stelt een lijst vast van kleine herstellingen, die in elk geval als kleine herstellingen moeten worden beschouwd.

De partijen kunnen overeenkomen om de herstellingsplicht van de huurder, vermeld in het eerste lid, te beperken of uit te sluiten.”

Om interpretatietwisten over de notie “kleine herstellingen” in de kiem te smoren, heeft de Vlaamse Regering een lijst voorzien van herstellingen die hier onder vallen. Zo lezen we, onder de verplichtingen die toekomen aan de huurder, dat deze bomen en struiken moet snoeien volgens de regels van de kunst, het gras dient te maaien en te verticuteren alsook te voorkomen dat enige buiteninstallatie die water voorziet zou bevriezen.

 

Opgelet ! Het verder uitbreiden van de verplichtingen die het Vlaams huurdecreet aan de huurder oplegt is echter niet toegestaan. (art. 6 Vlaams huurdecreet)

De goede huisvader

De verplichting van de huurder om de tuin van de huurwoonst te onderhouden gaat niettemin verder dan dit lijstje van kleine herstellingen. De huurder moet alleszins het gehuurde goed, en daarmee ook de tuin, onderhouden als ‘een goede huisvader.’

Vb. : tijdelijke droogte: de huurder moet ervoor zorgen dat de planten (extra) gesproeid worden (op het juiste moment uiteraard, en rekening houdend met de mogelijkheden) .
Vb. : het is aan de huurder om planten in de tuin te beschermen tegen ongedierteplagen.

Het is aan te raden in de huurovereenkomst op te nemen welke planten en/of grasperken een bijzondere aandacht dienen te genieten.

De huurder als tuinaanlegger?

Het is niet altijd aantoonbaar hoe een tuin er uiteindelijk bij te komen liggen als een jungle…

En waarom … gebrek aan onderhoud ? Inderdaad extreme droogte ? … ? Vooraf reeds een gebrekkige staat van onderhoud of aanleg ?

Niet zelden wordt een woning snel (weder-) verhuurd onder het mom van de tuin die nog niet “af” is en waar de huurders daarin oorspronkelijk geen graten zien en melden dat zij wel het nodige zullen doen .. met achteraf alle discussie van dien..

Het is niet alleen verplicht, maar ook cruciaal om hierover duidelijk te zijn in de op te stellen plaatsbeschrijving bij intrede (art. 9 Vlaams Huurdecreet). 

Art. 9, §1: Plaatsbeschrijving

“ § 1. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Die plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. De plaatsbeschrijving wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en ze wordt geregistreerd.”

Dit levert op zijn minst een sluitend bewijs op van de staat van de tuin bij aanvang van de huur.

Het is in se evident dat de huurder aansprakelijk is voor de beschadigingen die er tijdens de huurperiode aan de tuin zijn ontstaan. Uiteraard zal de schade daarnaast ook het gevolg moeten zijn van het verzaken aan de onderhoudsplicht die we hiervoor bespraken. (art. 39, §3 Vlaams huurdecreet).

Wat in het geval van uitzonderlijke situaties? Neem het probleem van de buxusmot dat kort in de inleiding vermeld werd. Van ‘een goede huisvader’ wordt verwacht dat men de planten in de tuin beschermt tegen dit beestje, maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan… Als alle tuinen in de buurt hetzelfde buxusprobleem hebben en niemand er dus in slaagt deze plaag onder controle te krijgen valt de huurder immers weinig te verwijten. In zo’n geval is er sprake van overmacht (art. 39, §3 Vlaams huurdecreet).

Art. 39. Teruggaveverplichting door de huurder

“ § 1. De huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die zich buiten zijn schuld hebben voorgedaan.”

§ 3. Als bij de aanvang van de huur tussen de verhuurder en de huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd en met uitzondering van hetgeen herstellingen behoeft die ten laste zijn van de verhuurder.

Als bij de aanvang van de huur geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.”

Eventuele afspraken tussen huurder en verhuurder over aanleg en uitrusting van de tuin, worden best schriftelijk vastgelegd. De appreciatie van de staat van onderhoud van een tuin is nogal subjectief, en discussies zijn achteraf te vermijden.

BESLUIT

Wie schrijf die blijft …
Laat u niet om de tuin leiden en stel een duidelijke plaatsbeschrijving op, eventueel aangevuld met duidelijke afspraken. Indien zich een acuut probleem voordoet (ongedierte, droogte, …), is een goede communicatie tussen huurder en verhuurder de moeder van de porseleinkast. Beter preventief afspraken maken, dan achteraf in een discussie belanden…

Michiel PIERAERTS                                                     Astrid CLABOTS
Zomerstagiair CLABOTS 2019