Vred. 1 Hasselt 14 februari 2023
Appartementsrecht – airco – beslissing verwijdering nietig ? Neen – clause promoteur
De mede - eigenaars werden per aangetekende brief, verzonden op 13.11.2019, door de syndicus eraan herinnerd dat het verboden is om airconditioning, haarden of andere private voorwerpen te plaatsen. De syndicus schrijft ondermeer "Er mogen bovendien geen bijkomende private leidingen of andere private voorwerpen in gemeenschappelijke delen geplaatst of gelegd worden. De gemeenschappelijke delen zijn bijvoorbeeld; de muren en de plafonds van de ondergrondse garage en andere gemeenschappelijke delen, de gemeenschappelijke kokers/schachten, het dak Indien u zich toch in deze situatie bevindt, vragen wij u om zich ZO spoedig mogelijk te regulariseren, m.n. het verwijderen van airconditioning, haarden of andere voorwerpen."
Waar hieraan geen gevolg werd gegeven door de verweerders, besliste in deze de A.V. tot de goedkeuring van de verwijdering van een dergelijke onrechtmatig geplaatste airconditioning, daarmee de Vrederechter te doen bevelen tot het doen verwijderen van de geplaatste airco-installatie omdat dit niet spontaan gebeurde.
De statuten zijn in deze duidelijk, afvoeren en de verluchting van deze zaken, daarin begrepen de toegang hiertoe, of in één woord- alle kanalisaties van welke aard look die de mede-eigendom aanbelangen zijn gemeenschappelijke delen.
De harmonie en de stijl van het gebouw laten evenmin de plaatsing van airco-units toe op de gevels, de terrassen of op het dak. Deze bepaling in de statuten is duidelijk ingegeven omwille van de zorg voor de harmonie en het uniform uitzicht van het geheel.
Het reglement van mede-eigendom beschrijft het genot van de privatieve delen, met name dat de mede-eigenaars mogen op geen enkele wijze schade mogen toebrengen aan de gemeenschappelijke delen, behoudens wat in huidig reglement is bepaald. Zij dienen de gemeenschappelijke delen te gebruiken overeenkomstig hun bestemming en in de mate zulks overeenstemt met de rechten van hun mede- eigenaars. Het is de eigenaars in het algemeen verboden, zelfs binnen hun privatieve kavels, enige wijziging te brengen aan de gemeenschappelijke delen, zonden het akkoord van de AV.
De statuten zijn tegenstelbaar aan alle houders van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw (art. 3.93 § 1 B.W.). Dit betekent dat alle rechten en plichten, die in het reglement voorkomen, kwalitatief bepaald zijn en nagekomen moeten worden door al degenen die de voormelde hoedanigheid bezitten. Vanaf het ogenblik dat men zakelijk of persoonlijk gerechtigde op een kavel in een appartementsgebouw wordt, is men door de bepalingen van het reglement van mede- eigenaar en een mede-eigenaar mag de gemeenschappelijke delen gebruiken op voet van gelijkheid met de andere mede-eigenaars, en dit gebruik moet derhalve evenredig zijn. Bovendien met eerbiediging van stabiliteit van het gebouw.
Een mede-eigenaar kan bijgevolg de gemene plafonds en schachten niet zondermeer gebruiken zonden machtiging van de A.V. om leidingen aan te brengen voor aan- en afvoer naar de privatieven.
De geplaatste airco-installatie in het privégedeelte van verwerende partijen vormt een formele inbreuk op een verbodsbepaling van het reglement van mede-eigendom. Daarenboven mag een mede-eigenaar vanzelfsprekend zijn privégedeelte niet zodanig inrichten dat hierdoor nadeel wordt toegebracht aan de gemeenschappelijke delen of hierdoor de bouwkundige veiligheid in het gedrang komt.
Bovendien is de huidige plaatsing van de airco-unit in de ondergrondse parkeergarage in strijd met de voorschriften inzake brandveiligheid. Dergelijke koelinstallaties dienen geplaatst in een brandwerend afgescheiden technisch lokaal, (…)
Verwerende partijen kunnen niet toegelaten worden installaties te plaatsen in strijd met de bepalingen van het reglement van mede-eigendom die bovendien een risico inhouden voor de brandveiligheid en bijgevolg voor het behoud van het gebouw.
De door verwerende partijen overgelegde offerte voor het afkasten van de airco-unit en doorvoeren ter compartimentering doen geen afbreuk aan de bestaande situatie.
Bijkomend baseren de verweerders zich op een clause promoteur, met name dat de plaatsing van de airco destijds goedgekeurd was door de promotor-verkoper.
Dat de aannemen of promotor/verkoper dit zou hebben toegelaten of gefaciliteerd doet geen afbreuk aan de tegenstelbaarheid van voormelde bepalingen uit het reglement van mede- eigendom aan de houders van een zakelijk recht zoals de vorige eigenaar, noch aan het feit dat zowel het plafond en/of de vloerplaten van de ondergrondse parkeergarage als de kanalisaties deel uitmaken van de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Enkel de vereniging van mede- eigenaars kan beslissen over de uitvoering van werken aan dergelijke delen. De verkoper/promotor had niet de bevoegdheid van de A.V. om hierop afwijkingen toe te staan.
(…)
12.10.2023 - [CLaBOTS 1798]