Vred. I Hasselt 30 januari 2023
Appartementsrecht – gebruiksrecht dak – aanvraag : neen
1.
Eisende partij is de eigenaar van een dakappartement (…)
Eiseres wenste haar dakterras uit te breiden op het gemeenschappelijke groendak van de residentie, en heeft dit verzoek samen met een uitgewerkt plan voorgelegd aan de algemene vergadering (AV)
van 18.10.2022.
Deze vraag werd behandeld onder agendapunt 17 van de vergadering doch bij de stemming over dit punt werd de vereiste 4/5de meerderheid niet gehaald. Meer bepaald beliepen de tegenstemmen
80,39 %. Het verzoek werd dus afgewezen.
Eiseres meent dat deze beslissing onrechtmatig is en haar een persoonlijk nadeel bezorgt en vordert de vernietiging van deze beslissing in toepassing van artikel 3.92 §3 BW. In haar conclusie formuleert
eiseres een eisuitbreiding en vraagt zij dat de vrederechter voor recht zou zeggen dat zij haar terras mag uitbreiden als volgt: vanaf huidig terras tot aan de schutting breedte: 6 meter 61 cm, lengte 10
meter 56 centimeter.
Verweerster, zijnde de vereniging van mede-eigenaars (VME) vertegenwoordigd door haar syndicus, meent dat de bestreden beslissing terecht en verantwoord werd genomen en vraagt om de
vordering tot nietigverklaring als ongegrond af te wijzen.
(…)
3.
De nietigheidsvordering is gesteund op artikel 3.92 §3 BW, dat als volgt luidt:
“Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien
die hen een persoonlijk nadeel oplevert.”
Een beslissing van de algemene vergadering wordt als onrechtmatig beschouwd indien deze de gelijkheid tussen de mede-eigenaars miskent, indien de beslissing de belangen van een mede-
eigenaar op ongeoorloofde wijze aantast, of indien de beslissing voortvloeit uit een misbruik van meerderheid of minderheid.
Degene die de vernietiging van een onrechtmatige beslissing nastreeft dient bovendien te bewijzen dat deze beslissing hem/haar een concreet persoonlijk nadeel bezorgt.
Eiseres omschrijft de onrechtmatigheid van de aangevochten weigeringsbeslissing en het hieruit voor haarzelf voortvloeiend persoonlijk nadeel als volgt :
- haar naaste buur heeft zonder enige goedkeuring een stukje van het groendak ingepalmd en de planten verwijderd; hierdoor wordt haar privacy verstoord omdat de buren
op deze wijze kunnen binnenkijken in haar privéruimtes;
- haar overburen hebben een hele schutting rond een gedeelte van het groendak geplaatst en nu wenst eiseres hetzelfde te doen uit privacy overwegingen en om haar
kleinkinderen rustig te laten buitenspelen;
- de weigering om haar terras uit te breiden benadeelt eiseres opzichtens deze andere mede-eigenaars die het groendak naar eigen goeddunken hebben ingericht;
- haar verzoek is gesteund op een plan dat door een architect werd uitgewerkt, die verzekert dat er geen probleem zal zijn op het vlak van stabiliteit.
De beweegredenen van eiseres berusten dus op een wens tot optimalisatie van haar privacy en de vraag om op gelijke wijze behandeld te worden als andere mede-eigenaars, die volgens haar
onrechtmatige constructies op het gemeenschappelijke dak hebben opgericht dan wel een deel van dit dak wederrechtelijk hebben ingenomen, hetgeen door de overige mede-eigenaars gedoogd
wordt.
Verweerster van haar kant betwist ten stelligste dat de naaste buur van eiseres een deel van het groendak zou hebben ingepalmd voor privé-gebruik.
Er dient inderdaad te worden vastgesteld dat aan de hand van de stukken van eiseres, waaronder een aantal foto’s van het dak, deze bewering niet wordt aangetoond.
Evenmin wordt bewezen dat deze naaste buur inkijk zou hebben in de privé-ruimtes van eiseres, nu het een naastgelegen appartement betreft zonder direct zicht op de woonruimte van eiseres.
Bovendien ligt het appartement van eiseres op het uiteinde van het dak waar er geen passage is van de naastgelegen buren.
De overburen hebben helemaal geen inkijk op de kavel van eiseres vermits de terrassen van deze eigenaars omheind zijn met een schutting.
Wat de door de overburen van eiseres op het dak aangebrachte constructies (schutting) betreft, doet verweerster opmerken dat dit een bestaande situatie is sinds het ontstaan van de mede-
eigendom in 2010, waarvoor toelating werd gegeven door de heer X. die destijds de enige eigenaar was van de drie tegenoverliggende dakappartementen, waarvan eiseres er thans één
in eigendom heeft.
Dit wordt inderdaad door de X. bevestigd in een schriftelijke verklaring, waarin ook de voorwaarden van deze toelating worden gemeld, met name te zorgen voor een professionele uitvoering van de terrasuitbreiding zonder schade aan de gemeenschappelijke delen, én de
verplichting om alle onderhoudskosten voor deze uitbreiding zelf te dragen.
Eiseres is pas in 2020 eigenaar geworden van haar dakappartement en kende dus de bestaande toestand op het gemeenschappelijke dak. Het is niet duidelijk of deze constructies al dan niet via een beslissing van de algemene vergadering werden toegelaten, doch eiseres kan uiteraard geen rechten
putten uit een mogelijks wederrechtelijke situatie.
De redenen die verweerster inroept ter rechtvaardiging van haar weigeringsbeslissing tonen aan dat er in het beslissingsproces geen sprake is geweest van een misbruik van meerderheidspositie :
- men wenst de aanwezigheid van het groendak te vrijwaren omwille van ecologische redenen (waterretentie, luchtzuivering, positief effect op de omgevingstemperatuur); het groendak werd precies om deze redenen aangelegd en men wenst dit te behouden;
- men vreest dat de stabiliteit van het dak zou worden aangetast indien hierop een groot terras met omheining zou worden aangelegd; een groendak wordt immers niet aangelegd om er veel gewicht op te zetten; de plannen van eiseres voorzien de aanleg van
een draagvloer, hellingschape en keramische tegels, waar uiteraard het gewicht van terrasmeubels en van mensen bijkomt; volgens de architect van eiseres is de draagkracht
van de dakplaat voldoende om “beloopbaar” te zijn doch hetgeen eiseres wenst te realiseren gaat veel verder;
- men wijst erop dat er al jaren een probleem van vochtinfiltratie via het dak bestaat, waarvoor het groendak verder onderzocht en mogelijks afgegraven zal moeten worden;
eventuele constructies van eiseres zouden dit probleem kunnen verergeren en zullen in elk geval de nog te ondernemen acties op zoek naar een oplossing verhinderen;
- men wenst te vermijden dat de terrassen van de naastgelegen dakappartementen zouden worden ingesloten ten gevolge van de schutting die eiseres wenst aan te brengen
(zie plan van eiseres);
- men wenst te vermijden dat de eigenaars van de naastgelegen dakappartementen zouden worden afgesloten van het open zicht over het groendak en het uitzicht over de
omgeving, hetgeen precies tot de bijzondere, gewenste aard van hun dakappartement behoort;
- men vreest een waardevermindering van de overige dakappartementen indien diens daktuinen zouden worden ingesloten omwille van de inname en afsluiting van een groot deel
van het groendak door eiseres.
Al deze terechte redenen verantwoorden de genomen beslissing en wegen zwaarder door dan de wens van eiseres om een deel van het groendak voor haar privé-gebruik te bestemmen.
De vordering tot vernietiging van de beslissing onder agendapunt 17 wordt derhalve ongegrond bevonden.
4.
Eiseres geeft geen rechtsgrond aan op basis waarvan de vrederechter in de plaats van de vereniging van mede-eigenaars machtiging aan eiseres zou mogen geven om een deel van het groendak in te
nemen en af te sluiten voor haar privé-gebruik. Dit onderdeel van de vordering is manifest ongegrond.
(…)
31.01.2024 [CLaBOTS 1900]