Vred. Veurne 5 oktober 2017 zp .
Appartementsrecht - onrechtmatig - onregelmatig - AV souverein - rechter in de plaats? - promotor deelname AV
"(...)
2.4.2
Als een geldige meerderheid een beslissing heeft genomen, dan zijn de andere mede - eigenaars hierdoor gebonden, zelfs al zint die beslissing hen niet. Ze kunnen enkel tegen die beslissing opkomen onder de voorwaarden gesteld onder art. 577-9 § 2 B.W.
De algemene vergadering is immers een soeverein orgaan van de mede-eigendom en haar regelmatige en rechtsgeldige beslissingen worden veilig gesteld door de dwingende bepalingen van de appartementswet 1994, zoals gewijzigd bij wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek, dit teneinde de rechten en plichten van elke mede-eigenaar te vrijwaren en te waken over de verdediging van hun privatieve belangen.
De betwisting in rechte van een beslissing van de algemene vergadering houdt in dat conform artikel 577-9 §2 B.W. elke mede-eigenaar voor de rechter kan vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.
De mede-eigenaar zal het bewijs moeten leveren dat de beslissing onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig is.
De beslissing is onregelmatig wanneer ze genomen wordt in schending van de wettelijke of statutaire bepalingen, ongeacht of het gaat om vormvoorschriften met betrekking tot de organisatie of het verloop van de algemene vergadering, dan wel met betrekking tot regels ten gronde waarbij de algemene vergadering haar bevoegdheid te buiten is gegaan.
De beslissing is onrechtmatig als ze genomen wordt door de meerderheid die haar wil aan de minderheid oplegt en maatregelen goedkeurt die strijdig zijn met het algemeen belang of on- rechtmatig voor de meerderheid en daarenboven schade veroorzaken aan de minderheid, zelfs aan éé mede-eigenaar.
De rechtbank kan enkel de onregelmatigheid, bedrieglijk karakter of onrechtmatigheid vaststellen, doch mag zich niet in de plaats stellen van de vergadering om de opportuniteit van het besluit te beoordelen en kan niet de motivatie van de beslissing of elke andere overweging die tot de beslissing hebben geleid recht zetten, corrigeren of aanvullen.
De rechtbank mag enkel de gekwalificeerde schending van juridische begrippen sanctioneren. De mogelijkheid tot wijziging van een besluit van de algemene vergadering blijft immers de uitzondering en kan slechts in bijzondere omstandigheden zonder dat de rechtbank zich in de plaats stelt van de algemene vergadering.
2.4.3.
De stemmingen inzake de bovenvermelde betwiste punten zouden nietig zijn omdat, al was het bij volmacht, de bouwheer deelneemt aan de stemmingen die hemzelf als lasthebber betreffen en waarbij hij poogt ofwel de last voor hem zo laag mogelijk te houden of zoveel mogelijk voordeel te bekomen.
De eerste rechter oordeelde dat de [bouwheer] aan deze stemming mocht deelnemen, daar artikel 577-6 §9 B.W. en artikel 2 §3 KB 21-10-1971 niet van toepassing zijn op een stemming over de opdracht die hem werd toevertrouwd.
De eerste rechter oordeelde niet nopens de mogelijkheid voor de [bouwheer] om deel te nemen aan de stemming over de oplevering en de brandveiligheid.
Artikel 577-6 §9 B.W. bepaalt dat een lasthebber van de vereniging van mede-eigenaars of iemand die door haar in dienst is genomen of voor die vereniging diensten levert in het raam van enige andere overeenkomst, niet persoonlijk of bij volmacht mag deelnemen aan de beraadsla- gingen en de stemmingen over de opdracht die hem werd toevertrouwd.
Artikel 2 §3 van het Koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen bepaalt dat de verkoper of de aannemer die eigenaar blijft van een gedeelte van het gebouw dat hij oplevert, bij de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten geen der aan de mede eigendom verbonden rechten kan uitvoeren.
De grief van appellanten kan dan ook slechts grond vinden in de mate deze betrekking heeft op de oplevering van de werken welke de bouwheer heeft uitgevoerd in opdracht van de vereniging van mede-eigenaars.
(...)
Zelfs met wering van de stemmen van de bouwheer werd voldoende meerderheid bekomen om te komen tot de genomen beslissing.
Uit de stukken blijkt look niet dat de bouwpromotor, door het loutere feit van zelf mee te stemmen, de overige stemmers heeft beenvloed om eenzelfde stem uit te brengen en alzo de stemming onrechtmatig te hebben benvloed met benadeling van de rechten van de minderheid.
De aanwezigheid van de bouwpromotor op de vergadering zelf is daarnaast door bovenstaande wetteksten niet verboden, terwijl look zijn aanwezigheid en het 'praten' (zelfs al gaat het om overtuigen) van mede-eigenaars over zijn standpunt, door geen wettekst verboden is. Elke andere mede-eigenaar heeft evenzeer de formele mogelijkheid gehad om tijdens/naast de vergadering toe te lichten waarom anders diende gestemd te worden. Een gekwalificeerde benadeling van de rechten van de minderheid kan hier niet bewezen worden geacht, zodat evenmin de onrechtmatigheid kan weerhouden worden.
(...)
2.4.3.
De stemmingen zouden geen rekening hebben gehouden met de beperkingen die de wetgever heeft voorzien in verband met het stemmen bij volmacht, zodat de telling verkeerd is gelopen.
Artikel 577-6 §7 lid 4 B.W. bepaalt dat niemand bij volmacht kan optreden voor meer stemmen dan het totaal van stemmen waarover de aanwezige en/of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Uit nalezing van de aanwezigheidslijst van de algemene vergadering (...) kan desbetreffend geen schending worden vastgesteld.
Artikel 577-6 §7 lid 5 B.W. bepaalt dat een lasthebber niet meer dan drie volmachten mag hebben, tenzij hij minder dan 10 van de totale stemmen vertegenwoordigt. (in casu 10 % = 1.000) Uit stuk (...) kan de rechtbank niet uitmaken of dit quorum werd geschonden (...) Evenmin liggen er stukken voor waaruit blijkt dat de volmachtdragers de volmacht hebben misbruikt om anders te stemmen dan de wens van de vertegenwoordigde mede-eigenaar (...)
(...) aldus is een onregelmatigheid niet bewezen.
2.4.5.
(...)
Op grond van artikel 577-9 §4 en 5 B.W. vorderen appellanten dat de vrederechter zich in de plaats stelt van de algemene vergadering en alsnog te beslissen dat het gebouw dient aangepast aan de geldende brandvoorschriften.
Gezien de devolutieve kracht van het hoger beroep is de vordering om de vrederechter zich in de plaats te laten stellen uiteraard niet correct. Dit wordt gelezen als dat de rechtbank zich in de plaats dient te stellen.
De eerste rechter heeft terecht de vraag gesteld in welke mate de rechtbank zich in de plaats kan stellen van de algemene vergadering.
De algemene vergadering is immers een soeverein orgaan van de mede-eigendom en haar regelmatige en rechtsgeldige beslissingen worden veilig gesteld door de dwingende bepalingen van de appartementswet 1994, zoals gewijzigd bij wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek, dit teneinde de rechten en plichten van elke mede-eigenaar te vrijwaren en te waken over de verdediging van hun privatieve belangen.
De eerste rechter heeft terecht geoordeeld dat de vraag van appellanten niet voldoet aan de libellering van artikel 577-9 §4 B.W., namelijk dat de mede-eigenaar, wanneer de vereiste meerderheid op de algemene vergadering niet bekomen wordt, de toestemming kan vragen om zelfstandig de noodzakelijke werken op kosten van de vereniging uit te voeren.
Appellanten vorderen dit niet. Zij vorderen enkel dat de rechtbank in de plaats van de algemene vergadering een beslissing zou nemen en alzo de vereniging zou verplichten om de werken uit te Artikel 577-9 §4 B.W. laat de rechtbank dit niet toe.
De rechtbank kan enkel de mede-eigenaar machtigen om de werken zelf uit te voeren, doch kan niet de vereniging van mede-eigenaars daartoe verplichten.
Ook is er niet voldaan aan de libellering van artikel 577-9 §7 B.W., zodat appellanten zich ook hierop niet kunnen beroepen.
Het oordeel van de eerste rechter wordt dan ook bevestigd.
Hasselt 09 februari 2024 [CLaBOTS 1886]