Vred. Genk 13 februari 2024 zp
Appartementsrecht – verdeling reserve – dwingend recht – verdeling gerechtskosten
1.
Reservekapitaal
De rechtbank noteert dat eisers sinds (...) 2019 eigenaar zijn van hun kavels en dat reeds tijdens de jaren tussen deze aankoop en de betreffende AV van 4 mei 2023 de problematiek van het reservefonds en meer bepaald het feit dat de voorgaande eigenaar van de kavel van eisers een achterstal had, regelmatig werd aangekaart.
Overeenkomstig de wettelijke regeling die sinds de invoering van boek 3 Goederenrecht in het nieuwe BW grotendeels ongewijzigd is gebleven, dient de vastgoedmakelaar en bij het verlijden van de akte de notaris aan de syndicus van een goed dat deel uitmaakt van een gebouw dat mede-eigendom is, conform artikel 3.94 BW de nodige inlichtingen te vragen met betrekking tot de achterstallige bijdragen van de verkoper, het reservefonds, de gelden op de rekeningen, het werkkapitaal, de mogelijke schulden van de VME, de reeds genomen beslissingen in verband met het opvorderen van reservekapitaal, de reeds genomen beslissingen in verband met het uitvoeren van De notaris is vervolgens overeenkomstig artikel 3.95 BW verplicht bij het verlijden van de koopakte om, wanneer en nog een openstaande schuld is van de verkoper opzichtens de VME, het daarmee corresponderende bedrag in te houden van de koopprijs en aan de VME door te storten of, wanneer en betwisting is omtrent dit bedrag, het gevorderde bedrag eventueel op een gerubriceerde rekening te plaatsen in afwachting van de uitkomst van het geschil.
Er is geen betwisting omtrent het feit dat de vorige syndicus van verweerster naar aanleiding van het opvragen van de inlichtingen door notarissen A. (...) met het oog op de verkoop van het appartement (...) aan eisers een verkeerd bedrag van de achterstallen heeft doorgegeven. Klaarblijkelijk kunnen deze achterstallen niet meer worden ingevorderd bij de verkoper gezien diens insolvabiliteit die bovendien tot een faillissement heeft geleid.
De fout van de vorige syndicus is aan de VME toerekenbaar. Nu aan deze syndicus décharge werd verleend, dient de VME zelf de gevolgen ervan te dragen.
In plaats van echter gewoon akte te nemen van de niet-invorderbaarheid van deze vordering, is de VME van oordeel dat dit tekort geen schade mag toebrengen aan de overige mede-eigenaars die wel hun bijdragen volledig hebben betaald. De VME wil dit regelen door aan de mede-eigenaars, zowel deze van blok X. als deze van de algemene VME, een bedrag vanuit het reservefonds terug te storten, rekening houdend met ieders quötiteit in de VME, en dat overeenkomt met hetgeen Y. in gebreke is gebleven te storten.
De bedoeling van de VME is dus om een deel van het reservekapitaal terug te storten, doch niet aan alle mede-eigenaars, gezien niets aan eisers wordt betaald.
Artikel 3.86, § 3, derde lid BW bepaalt dat onder "reservekapitaal" wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling over de vernieuwing van een lift of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
Dit betekent dat het reservekapitaal in principe niet kan worden teruggestort, en zeker niet wanneer dit met miskenning van de toepasselijke quotiteiten, zoals in casu ten aanzien van eisers, gebeurt.
Te noteren valt dat de bepalingen van het appartementsrecht van dwingend recht zijn (artikel 3.100 NBW).
Een beslissing van de algemene vergadering is onregelmatig, wanneer zij tot stand is gekomen met schending van materiele of formele voorschriften, waarvan de naleving door de wet of de statuten wordt opgelegd (zie de verwijzingen naar de rechtspraak aangehaald in N. CARETTE, "Kroniek 3 jaar nieuwe appartementswet", in V. SAGAERT (ed.), Vastgoedrecht, Themis Vormingsonderdee nr. 86, Brugge, Die Keure, 2014, (25), 58, nr. 57, en N. CARETTE, "Recente ontwikkelingen inzake appartementsrecht". in V. SAGAERT (ed.), Vastgoedrecht, Themis Vormingsonderdeel nr. 99, Brugge, Die Keure, 2016-17, (31), 66, nr. 66; Vred. Aalst (I) 7 januari 2021, T.Vred., 2023, 320). Door alsnog te beslissen dat er een terugbetaling aan de overige mede-eigenaars, dus met uitzondering van eisers, geschiedt, handelt de VME in strijd met de ter zake geldende bepalingen, zodat de beslissing onregelmatig is.
De vordering tot nietigverklaring van beslissing sub 7 van de AV van 4 mei 2023 is gegrond.
(...)
2.
Gerechtskosten
Artikel 3.92, § 9, derde tot vijfde lid BW bepaalt:
"De mede-eigenaar, die verweerder is in een gerechtelijke procedure, ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars.
De mede-eigenaar van wie de vordering na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars door de rechter volledig gegrond wordt verklaard, wordt vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die de eiser of verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede- eigenaars".
Nu de beslissingen sub 9 en 10 een gevolg zijn van de beslissing sub 5 die niet wordt vernietigd, terwijl de beslissing onder agendapunt 7 wordt vernietigd, worden beide partijen in gelijke mate in het gelijk en in het ongelijk gesteld, zodat verweerster veroordeeld wordt tot de helft van de gerechtskosten.
Eisers worden binnen de VME vrijgesteld van de betaling van deze gerechtskosten.
Verder worden eisers voor de helft vrijgesteld van de bijdrage in de kosten en erelonen van de raadsman in deze procedure.
Dit betekent dat eisers slechts dienen bij te dragen ten belope van de helft in de kosten en erelonen van de raadsman van verweerster (zie look V. SAGAERT, V. Goederenrecht, in : Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Wolters Kluwer, 2de uitgave, 2021, 595, nr. 634).
De rechtsplegingsvergoedingen worden omgeslagen.
Hasselt 14 februari 2024 [CLaBOTS 1885]