Vred. 6 Antwerpen 29 januari 2024 zp
Huur – doorrekening kosten huurder – 1728 B.W.
“(…)
Artikel 1728ter Oud Burgerlijk Wetboek, waarvan de eerste en tweede paragraaf luiden als volgt:
§ 1
“Behalve wanneer uitdrukkelijk overeengekomen is dat de aan de huurder opgelegde kosten en lasten in vaste bedragen worden bepaald, moeten ze met werkelijke uitgaven
overeenkomen. Deze kosten en lasten moeten in een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
De stukken die van deze uitgaven doen blijken, moeten worden overgelegd.
In het geval van een onroerend goed bestaande uit meerdere appartementen, waarvan het beheer wordt waargenomen door éénzelfde persoon, wordt aan de verplichting voldaan zodra de verhuurder aan de huurder een opgave van de kosten en de lasten doet toekomen en aan de huurder of aan zijn bijzondere gemachtigde de mogelijkheid is geboden de stukken in te zien ten huize van de natuurlijke persoon of op de zetel van de rechtspersoon die het beheer waarneemt.
§ 2
De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met paragraaf 1 zijn nietig.
§ 3
Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.”
Op de verhuurder rusten de volgende verplichtingen m.b.t. de aanrekening van werkelijke uitgaven (Rb. Gent, 11 december 2009, T. Vred. 2013, afl. 5-6, 333):
- Realiteitsplicht: de kosten moeten met de werkelijke uitgaven overeenstemmen.
- Verantwoordingsplicht: de kosten moeten worden opgenomen in een afzonderlijke rekening.
- Stavingsplicht: de stukken moeten worden voorgelegd.
Wat de realiteitsplicht betreft, kan uit de thans voorliggende stukken niet worden afgeleid met welk meetsysteem het verbruik werd geregistreerd. Evenmin is duidelijk of en zo ja op welke wijze het recht op tussentijdse controle en tegenspraak door de huurders werd gerespecteerd.
Werden in de aangerekende periode tussentijdse meterstanden geregistreerd? Hoe, door wie en wanneer gebeurde dat? Werden de vaststellingen verricht in aanwezigheid van de huurders of hun vertegenwoordiger, met mogelijkheid van controle en tegenspraak?
Eisers worden in de gelegenheid gesteld om aanvullende bewijsstukken voor te leggen die het werkelijke verbruik door verweerders in de betwiste periode zouden aantonen. Mogelijkerwijze zullen zij stukken moeten opvragen bij de syndicus en/of Ista.
Voor het geval eisers niet zouden voldoen aan de op hen rustende bewijslast, en om te vermijden dat de debatten vervolgens nogmaals zouden moeten worden heropend, worden zij verzocht hun stukkenbundel te vervolledigen met de afrekening van het verbruik (sanitair, verwarming en gas)
van verweerders in de drie jaren voorafgaand aan de betwiste periode. De vrederechter zal in voorkomend geval, bij gebrek aan afdoend bewijs van het werkelijke verbruik, de door verweerders verschuldigde som immers naar billijkheid kunnen bepalen, rekening houdend met hun verbruik van de vorige jaren en met een correctiecoëfficiënt wegens de gestegen energieprijzen.
31.01.2024 [CLaBOTS 1899]
