Antwerpen 4 september 2023 zp
Immorecht - Informatieplicht makelaar – commissie – geleden schade
“(…) Uit niets blijkt dat de makelaar afstand zou hebben gedaan van haar recht om een commissie te vorderen van de verkoper. Een dergelijke afstand van recht wordt niet vermoed, dient strikt geinterpreteerd te worden en kan slechts afgeleid worden uit feiten die voor geen enkele andere uitleg vatbaar zijn (zie in die zin: Cass. 17 november 2005, NjW 2006, 409, noot en T. VANSWEEVELT en B. WEYTS (Eds.), Handboek verbintenissenrecht, Antwerpen, Intersentia, 2019, nr. 1349, p. 990). Ten onrechte tracht de verkopen het bewijs van zulke afstand en de aanvaarding van haar protest te halen uit het gegeven dat de makelaar niet op korte termijn antwoordde op haar betwisting van de bewuste factuur. Uit het loutere tijdsverloop kan in de gegeven concrete omstandigheden geen afstand van recht of aanvaarding van het protest van de verkopen door de makelaar afgeleid worden, nu er in tussentijd om welke reden look -een wissel van raadsman van de makelaar was, zodat het hof van oordeel is dat het aannemelijk is dat voor dit tijdsverloop even goed een andere verklaring mogelijk is. De verkoper bewijst in deze omstandigheden geenszins dat dit tijdsverloop voor geen enkele andere uitleg vatbaar zou zijn.
Ten overvloede dient opgemerkt te worden dat de niet-tijdige reactie op het protest van de verkopen slechts een vermoeden van aanvaarding van diens protest zou doen ontstaan, welk vermoeden ten deze voldoende door de makelaar wordt weerlegd aan de hand van de voorliggende stukken en elementen, haar handelwijze waaruit blijkt dati zij steeds aangedrongen heeft op betaling en de uitgebreide briefwisseling tussen (de raadslieden van) partijen daaromtrent.
(…)
Ter zake ligt een geschrift voor, nl. de door partijen op 8 oktober 2019 ondertekende bemiddelingsovereenkomst voor de verkoop van de woning. Luidens artikel 4 van de algemene voorwaarden - welke eveneens afzonderlijk voor akkoord ondertekend werden door de verkopen en door haar aanvaard - is de verkoper is de verkoper een commissie verschuldigd op de verkoopprijs "indien de voorgenomen verkoop tot stand komt of indien door een kandidaat-koper een schriftelijk geldig bod wordt uitgebracht binnen de voorwaarden van deze opdracht" en is verder bepaald "indien de verkoop niets plaatsvindt ten gevolge van de verwezenlijking van een voorwaarde (opschortende of ontbindende), is de opdrachtgever geen enkel ere- of commissieloon verschuldigd".
Artikel 4 van de algemene voorwaarden voorziet eveneens dat "als er geen kandidaat-koper wordt gevonden, is de opdrachtgever geen ereloon verschuldigd, behoudens de vergoeding voor de samenstelling van het dossier". De voormelde tekst en bewoordingen van artikel 4 van algemene voorwaarden van de makelaarsovereenkomst zijn duidelijk en voor geen interpretatie vatbaar. Hieruit blijkt zonder meer dat in principe een ereloon verschuldigd is in zoverre een geldige onderhandse koop-verkoop werd gesloten of een schriftelijk bod werd gedaan binnen de voorwaarden van de opdracht.
Ten onrechte verwijst de verkopenr naar artikel 7 van de bijzondere voorwaarden van de overeenkomst, welke voorziet in enkele aankruismogelijkheden, waaronder "Enkel bij realisatie van de opdracht is het ereloon verschuldigd". Het hof stelt evenwel vast dat geen van deze mogelijkheden door partijen werden ingevuld of aangekruist, zodat zij duidelijk niet wensten af te wijken van hetgeen in artikel 4 van de algemene voorwaarden werd bepaald comtrent de verschuldigdheid en opeisbaarheid van het ereloon van de makelaar.
Met betrekking tot de concrete opdracht van de makelaar voorziet artikel 8 van de overeenkomst tussen partijen verder uitdrukkelijk "(...) De opdrachtgever geeft tevens opdracht en mandateert de makelaar tot het opvragen van: (...) Kadastraal plan en legger Ja; Verkavelingsvoorschriften Ja (...).
Bovenstaande documenten worden aangevraagd en verrekend via de door de opdrachtgever aangestelde notaris, en/of door de betrokken syndicus aan de opdrachtgever."
Aldus bestond de opdracht van de makelaar er ook in om de aangegeven documenten en informatie op te vragen via de notaris, onder meer de In tegenstelling tot wat de makelaar beweert, werden de verkavelingsvoorschriften door haar niet voorafgaandelijk aan het schriftelijke bod van 3 februari 2020 en de aanvaarding ervan op 5 februari 2020 opgevraagd. Uit de voorliggende e-mailcommunicatie blijkt immers dat de makelaar aan de notaris enkel een lijst van bepaalde documenten opgevraagd heeft waarin de verkavelingsvoorschriften niet vermeld werden en dat de makelaar evenmin aangedrongen bij de notaris heeft om deze documenten alsnog over te maken toen deze niet werden meegedeeld als mogelijke "relevante documenten", noch blijkt dat de makelaar deze verkavelingsdocumenten zelf direct tijdig opgevraagd heeft bij de bevoegde overheid.
Uit de e-mailcommunicatie blijkt verder dat de makelaar de verkavelingsvergunning en plannen (waar de oppervlakte van de te verkopen bouwgrond werd aangeduid als 800m ² slechts opgevraagd heeft nadat het aanbod reeds was gedaan en aanvaard en dan nog enkel op uitdrukkelijke vraag van de kopers.
(…)
Gelet op het voorgaande toont de verkoper voldoende aan dat het schriftelijke bod van 3 februari 2020 niet werd gedaan binnen de voorwaarden van de opdracht die zij had gegeven aan de makelaar, zodat de makelaar in deze omstandigheden niet bewijst dat zij gerechtigd is op enig ereloon. Dat de verkoper het bod aanvaardde, doet daar geen afbreuk aan, nu niet aangetoond is dat de verkoper op de hoogte was dat de makelaar haar verbintenis tot opvraging van de verkavelingsvoorschriften niet was nagekomen noch enig nazicht ter plaatse had gedaan, waardoor de onjuiste oppervlakte vermeld in de kadastrale gegevens
door de makelaar werd vermeld in het aanbod.
(…)
De makelaar toont derhalve niet aan gerechtigd te zijn op enig ereloon.
(…)
De verkoper toont aan de hand van de voorliggende stukken en elementen voldoende aan dat zij ingevolge deze contractuele fout van de makelaar schade geleden heeft, nu hierdoor het pand in eerste instantie niet kon verkocht worden en de overeenkomst met de (initile) kopers minnelijk diende ontbonden te worden en een uiteindelijke verkoop uiteindelijk slechts later kon plaatsvinden. In redelijkheid kan de door de koper geleden schade begroot worden op 1.000 euro. (…)
11.01.2024 [CLaBOTS 1786]