REA Limburg Afd. Hasselt 28 augustus 2017
Koop onroerend goed - bedrog - oppervlakte dakterras
Voormeld appartement betrof het bovenste appartement van een volume van het complex met drie appartementen. In de omschrijving van de vastgoedmakelaar (...) werd o.a. vermeld "Gigantisch dakterras(100m²)' en "bijzonder groot zonneterras (potentieel tot meer dan 100m ² waarvan momenteel 24m2 in bankirai hout is aangelegd".
Nadien werd klaarblijkelijk door eiser een vraag gesteld bij de gemeente omtrent uitbreiding van het terras waarop per e-mail van 02.03.2015 werd meegedeeld: "Voor het uitbreiden van het bestaande terras op het plat dak is een bouwvergunning nodig, met medewerking van een architect. Bij de aanvraag dienen ook de akkoorden van de mede-eigenaars in het gebouw (te) worden gevoegd, wanneer geen akkoorden kunnen worden toegevoegd zal een openbaar onderzoek plaats vinden.
Op 22.09.2015 stelde de raadsman van eiser verweerder in gebreke wegens schending van de leveringsplicht, nu geafficheerd werd dat het appartement voorzien was van een terras van 100m ², waarvan reeds 24 m² in bankirai hout was aangelegd, potentieel nog verder uit te breiden terwiji de uitbreiding van het terras naar meer dan 24m² een stedenbouwkundige vergunning vereist evenals het akkoord van de mede-eigenaars.
En werd tevens gesproken over bedrog van de zijde van verweerder als (voormalig) syndicus van Residentie X. , die voorafgaand aan het sluiten van de verkoopovereenkomst wist dat het terras geen 100m² bedroeg en dat de uitbreidingsmogelijkheden niet aanvaard zouden worden door de mede- eigenaars.
(...)
Beoordeling:
(...)
eiser steunt zijn vordering jegens verweerder tot het bekomen van een schadevergoeding op incidenteel bedrog.
Er wordt gesteld dat verweerder heeft voorgehouden dat eiser zonder probleem een terras van 100m ² kon benutten, dat nog kon uitgebreid worden terwijl hij, als voormalig syndicus op de hoogte was dat de andere mede-eigenaars daartoe hun toestemming niet zouden geven, en het terras, horende in privatieve eigendom bij het appartement, in werkelijkheid zelfs 24m² groot is.
Uit de voorliggende stukken blijkt dat, in tegenstelling tot wat verweerder aanhaalt, het terras, verbonden aan het appartement, dat in private eigendom werd verkocht geen 100m² groot is doch slechts 24m2 groot is.
Te dezen wordt meer bepaald verwezen naar de omschrijving van het voorwerp van de koop in de aktes (onderhands en authentiek) en naar de inhoud van de basisakte. Uit lezing van deze documenten blijkt dat bij het appartement nr.3 (huisnummer 218/11), waarvan sprake in de koopaktes, een terras in privatieve eigendom hoort, zoals afgebeeld op het plan 2/3 gehecht aan de basisakte. Op dit plan wordt een terras aangeduid van een oppervlakte van 6m x 4m , aldus 24 m².
De ruwbouw van de terrassen op de eerste verdieping en het dak met zijn bekledingen zijn in de basisakte verder omschreven als gemeenschappelijke delen. Onder het (bijzonder) gebruiksrecht wordt in basisakte verder nog opgenomen dat tot het uitsluitend gebruik en genot van de appartementen in respectievelijk de blokken A en B behoort, o.a. de volgende gemeenschappelijke zaken die zich bevinden in deze respectievelijke deelgebouwen bevinden o.a. de ruwbouw van de terrassen en alle daken met bekledingen.
Aldus bedraagt de oppervlakte van het terras, toebehorende aan het desbetreffende appartement in privatieve eigendom, slechts 24m². De omstandigheid dat de oppervlakte van het platte dak, waar dit appartement op uitkomt, veel groter is, doet geen afbreuk met het beklede terras in bankirai hout.
omstandigheid dat in private eigendom het terras slechts 24m² bedraagt en aldus samenvalt
De argumentatie van verweerder dat aldus het volledige terras van 100m ² aan eiser toebehoort in private eigendom, strookt dus niet met de werkelijkheid.
Uit de voorliggende documenten blijkt verder dat in de publiciteit van de vastgoedmakelaar inderdaad werd voorgesteld dat het private terras van het appartement reeds 100m ² bedroeg, alsook dat dit potentieel kon vergroot worden.
Te dezen kan op grond van dit feit evenwel niet afgeleid worden dat verweerder via tussenkomst van de vastgoedmakelaar doelbewust deze feitelijk onjuiste informatie verstrekte met het oog op het sluiten van de overeenkomst aan voorwaarden, waartoe de kopers, anders niet had besloten.
Bedrog vereist een materieel element alsook een moreel element.
Aldus dient het bewijs te worden geleverd dat de mededeling in verband met de oppervlakte van het terras, een leugen was. Op grond van de loutere vermelding van de oppervlakte (100m ² dan wel de uitbreidingsmogelijkheden (meer dan 100m ² in de publiciteit, kan niet worden afgeleid dat er in hoofde van verweerder sprake was van een onware mededeling met het doel om eiser te misleiden.
Eiser verwijst naar de inhoud van e-mails van (...) de vastgoedmakelaar (...) die hier haar diensten verstrekte, teneinde het bedrog in hoofde van verweerder aan te tonen. Nadat zij werd aangesproken door verweerder, stelde zij e-mails op luidens hetwelk verweerder "steeds en herhaaldelijk" jegens eiser en bevestigde dat het geen probleem zou zijn om de vereiste schriftelijke toestemming van overige 5 mede-eigenaars te bekomen met betrekking tot de uitbreiding van het bestaande dakterras aan het appartement, terwijl hij als syndicus op de hoogte was van de omstandigheid dat een eerdere aanpassing aan het terras van het naburige gebouw stuitte op de weigering van de overige mede-eigenaars.
Deze e-mails zijn niet van aard om op objectieve wijze het bewijs te leveren van de bewering dat verweerder ten overstaan van eiser zou hebben bevestigd dat de toestemming kon worden bekomen van de overige mede-eigenaars tot uitbreiding van het bestaande terras, dan wel dat hij wist dat de beslissing van eiser tot aankoop van het appartement (drie slaapkamerappartement in een kleinschalig complex, met 141m² bewoonbare oppervlakte) voor een verkoopprijs van 317.500 euro hoofdzakelijk werd ingegeven door de mogelijke uitbreiding van het dakterras.
Immers was/is het niet ondenkbaar dat verweerder haar aansprakelijkheid - als makelaar aangesteld sedert januari 2011 - voor de verkoop van het appartement in voorkomend geval ter sprake zou brengen, hetgeen uiteindelijk ook gebeurde nu hij haar formeel in gebreke stelde omtrent de onderhandelingen die door haar met eiser als koper werden gevoerd en de mogelijke beloftes die alsdan door haar zouden zijn aangewend.
Te dezen kan dan ook niet worden onderschreven dat de verklaringen van de vastgoedmakelaar in deze e-mails getuigen van afdoende garanties van onafhankelijkheid en onpartijdigheid teneinde hieruit enig objectief bewijs af te leiden met betrekking tot een bedrieglijke houding van verweerder ten aanzien van eiser in de precontractuele fase en/of de vastgoedmakelaar. Het gegeven dat een van deze e-mails dateert van voor de formele ingebrekestelling aan haar adres, is niet van aard om afbreuk te doen aan deze vaststellingen.
Op grond van de voorliggende gegevens blijkt dan ook niet genoegzaam dat verweerder te deze bedrog heeft gepleegd.
De vordering tot schadevergoeding op grond van incidenteel bedrog is dan ook ongegrond.
Verklaart de vordering ontvankelijk doch ongegrond.
(...)'"
Hasselt 09 februari 2024 [CLaBOTS 1887]