Vred. Maaseik 8 december 2017 zp
Kwalifiatie overeenkomst - Opstalrecht – huurrecht - chalet –
“(…) De vraag is te weten of er tussen partijen een huurovereenkomst, hetzij een recht van opstal bestond.
4.
Een recht van opstal wordt in artikel 1 van de wet van 10 januari 1824, zoals gewijzigd bij artikel 124 van de wet van 25 april 2014, gedefinieerd als een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Dit opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht.
5.
Artikel 1709 B.W. definieert de huur van goederen als een contract, waarbij de ene partij zich ertoe verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd, en tegen een bepaalde prijs, die de laatstgenoemde zich verbindt te betalen.
De omstandigheid dat een andere campinguitbater een opstalrecht verleend heeft, wil niet zeggen dat er in casu ook sprake zou zijn van een opstalrecht. (…) Deze situatie kan niet zomaar op deze zaak worden toegepast.
Tot het ogenblik dat de huuropzegging werd gegeven, is er nooit sprake geweest van enig opstalrecht. De betalingsbewijzen vanaf 1984 en de verdere jaren spreken enkel van "huur" (…)
(…)
Verweerder stelt dat hij meer dan 40 jaar lang werd toegelaten om de bevoegdheden van opstalhouder feitelijk uit te oefenen. Hij heeft de toelating gekregen tot het oprichten van chalets en een vergoeding voor de grond betaald. De chalet werd gekocht en de grond werd gehuurd. Hij
mocht de chalet renoveren en betaalde belastingen. Verder beheert verweerder naar eigen goeddunken zijn perceel zonder inmenging van de grondeigenaren.
(…)
Artikel 1728 B.W. bepaalt dat de huurder het goed als een goed huisvader dient te gebruiken volgens de bestemming die bij het huurcontract daaraan gegeven is of die naargelang van de omstandigheden wordt vermoed. Dit heeft als positief gevolg voor de huurder dat hij, behalve in het geval van andersluidend beding, het goed mag aanpassen aan zijn behoeften. Deze regeling geldt ook indien de huurder op het gehuurde goed nieuwe gebouwen opricht of beplantingen aanbrengt (…) (zie M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure,
Bij ontstentenis van andersluidende bepalingen beschikt de huurder bovendien tijdens de duur van de huur over een zogenaamd accessoir opstalrecht. Zolang de huurovereenkomst duurt, is hij eigenaar van de werken of gebouwen die op het einde van de huur in beginsel eigendom worden van de verhuurder (cfr. M. DAMBRE, B. HUBEAU en S. STIJNS (eds.), Handboek Algemeen Huurrecht, Brugge, Die Keure, 2de uitgave, 2015, 576, nr. 177). Dit accessoir opstalrecht is ondergeschikt aan het lot van de huurovereenkomst en eindigt dan look samen met de huurovereenkomst. De bepalingen van de Opstalwet die onverenigbaar zijn met dit opstalrecht, zijn dan ook niet van toepassing. Het verzoek van verweerder om het opstalrecht nog tot 2064 te erkennen is dan look niet gegrond.
(…)
Dat de huurder eigenaar is van de chalet op het gehuurde perceel, is bijgevolg niet in strijd met de kwalificatie van de overeenkomst als een huurovereenkomst.
De in tempore non suspecto door partijen gehanteerde kwalificatie van "huur" wordt dan ook niet tegengesproken en dient aanvaard te worden.
Volgens de heersende cassatierechtspraak dient men zich in de eerste plaats te houden aan de door partijen gegeven kwalificatie, voor zover deze niet in strijd is met de gegevens van de zaak. Wanneer de benaming die de partijen aan een door hen gesloten overeenkomst gegeven hebben, niet kan worden uitgesloten op grond van de aan het oordeel van de feitenrechter onderworpen gegevens, kan de rechter deze kwalificatie niet door een andere vervangen (zie de "kwalificatie-arresten" Cass. 23 maart 2009, Arr. Cass., 2009, 854; Cass. 17 december 2007, Arr. Cass., 2007, 2493; Cass. 6 december 2004, NjW, 2005, 21; Cass. 28 april 2003, NiW, 2003, 886, noot MDV; Arbh. Brussel 9 september 2014, J.T.T., 2015, 87).
Als de rechter een kwalificatie wil geven die afwijkt van deze, gegeven door de partijen, dan is vereist dat de overige feitelijke elementen afzonderlijk of samen beschouwd daadwerkelijk onverenigbaar zijn met de keuze van partijen. Als en op grond van de overige feitelijke elementen meerdere kwalificaties mogelijk zijn, dan mag de uitgedrukte partijwil de doorslag geven Dit leidt niet tot een verzwaring van de bewijslast voor de partij die de conventionele kwalificatie betwist. Het is dus niet voldoende dat die feitelijke elementen de partijkwalificatie niet ondersteunen. "Neen, ze moeten die kwalificatie door de partijen als het ware "van tafel vegen"; anders is herkwalificatie niet mogelijk" (zie T. GLADINEZ en A.L. VERBEKE, "Vijf tendensen in tien jaar cassatie over aanneming", in B. TILLEMAN en A.L. VERBEKE (eds.), Bijzondere Overeenkomsten, Themis Vormingsonderdeel 102, Academiejaar 2017-18, Brugge, Die Keure, (139), 140, nr. 3).
Gelet op het voorgaande is de kwalificatie van de overeenkomst als een huurovereenkomst niet in strijd met de gegevens van de zaak.
(…)”
05.02.2024 [CLaBOTS 1896]