Vred. Oostende 1 30 november 2022 zp
Appartementsrecht – clause promoteur – warmtepomp
1.
Het beheer van een mede-eigendom wordt beheerst door de bepalingen van het appartementsrecht, meer in het bijzonder de wet van 17 maart 2020. De Appartementswet is van dwingend recht. De basisakte verleent aan de kaveleigenaar kwalitatieve of verzakelijkte rechten. De basisakte bepaalt het beschikkingsrecht waarover een partij kan beschikken bij een eigendomsoverdracht. In de regel kan een verkopende partij niet méér rechten overdragen dan het aandeel van de rechten en plichten die hem door de basisakte worden verleend (kwalitatieve verbintenis – cfr. Vonnis Vred Oostende I, AR 21A584 – ) De basisakte is de 'bron en de maat' van de rechten van elke mede-eigenaar. De partijen kunnen niet vrijwillig verzaken aan de toepassing van de basisakte, tenzij mits een wettige beslissing van de AV. De grondslag van de vordering betreft daarom een zakelijk vorderingsrecht. Zij wordt aangevuld met een persoonlijk vorderingsrecht voortvloeiende uit de theorie van de burenhinder (art. 1382 BW). De Appartementswet voorziet dat enkel de VME exclusief bevoegd is om te beschikken over de gemeenschappelijke delen (art. 577 § 1,2° BW juncto art. 1599 BW) . Een private overeenkomst, weze het tussen de verkoper-eigenaar/nieuwe kaveleigenaar, dan wel een particuliere overeenkomst afgesloten door een partij met diverse mede-eigenaars, kunnen de dwingende bepalingen van het appartementsrecht niet uitsluiten.
2.
Een partij stelt dat zij zich krachtens haar aankoopvoorwaarden die zij met de bouwpromotor afsloot, een akkoord had van de verkoper om met miskenning van de AV, om toch een warmtepomp te plaatsen op het dak. Zij verwijst naar het artikel 11 van de statuten waarbij de bouwpromotor gemachtigd werd om de bestemming van de gemeenschappelijke delen te wijzigen, dan wel de voorwaarden van een privaatrechterlijke aankoopakte die haar met de verkoper verbindt.
a) Wat de ‘clause promoteur’ betreft:
- Het artikel 11 betreft het voorbehoud van de bouwpromotor om eenzijdig en buiten het medeweten van de AV de basisakte aan te passen of een bouwfysische ingreep uit te voeren of te verlenen aan een kaveleigenaar en om aanpassingen uit te voeren in de gemeenschappelijke delen zonder inspraak van de AV.
Herzieningsbedieningen worden door rechtsleer en rechtspraak als ongeldig beschouwd (cfr. J. Konkelenberg, T. Van Sinay, V. Sagaert, en R. Jansen, overzicht van rechtspraak Zakenrecht 2000-2008, TPR, 2009, 1250; Rb. Mechelen, 27 februari 2012, T. App., 2012, afl 2. 48).
Zij zijn strijdig met de dwingende bepalingen van het appartementsrecht en het beschikkingsbeginsel dat krachtens de basisakte aan iedere kaveleigenaar wordt verleend. Bestemingswijzigingen worden onderworpen aan het fiat van de AV. - Vanaf het ogenblijk waarbij iemand een kavel in het gebouw heeft gekocht, wordt de basisakte als een toetredingscontract beschouwd (zie H. Casiman, Actuele en toekomstige problemen in het Appartementsrecht,in X., Het zakenrecht, absoluut niet een rustig bezit, Antwerpen, Kluwer 1992, 82). Een wijziging van de statuten – zo ook de toelating tot het plaatsen van een warmtepomp op het dak – kan enkel worden bekomen mits een toelating van de AV. Een bouwpromotor of elke kaveleigenaar kan maar over die rechten beschikken dewelke hen door de appartementswet of de basisakte werden verleend (Nemo plus-regel). Dit is het beschikkingsbeginsel waaraan elke partij zich dient te houden.
- De vrijheid die de bouwpromotor zich toemeet bij de redactie van een basisakte worden vanzelfsprekend ook beperkt door alle bepalingen van het appartementsrecht (art. 577-2 tot 13 BW). Een notaris hoort te waken en toe te zien op de rechtmatigheid van de herzieningsbedingen. Ter wille van de voornoemde redenen wordt het herzieningsbeding als ongeldig beschouwd (zie ook D. Leroy, “De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht, Jura Falconis, 2006-2007, 413”). Een herstel in natura dringt zich in deze op. De geplaatste warmtepomp en alle aanhorigheden horen te worden verwijderd, dit onder de verbeurte van een dwangsom. De regeling inzake de dwangsom staat ingeschreven in het artikel 1385 van het Gerechtelijk Wetboek.
[10.09.2022 – ref. CLaBOTS 1750]